'임대료 감액 청구권' 보장 '상가건물 임대차보호법' 국회 통과"최대 6개월 연체도 가능"

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 으로 타격을 입은 소상공인이 건물주에게 임대료 감액 요구를 할 수 있도록 하는 법안이 국회를 통과했다.

24일 국회는 본회의를 열고 코로나19 사태로 피해를 입은 임차인이 상가임대료 감액 청구를 할 수 있게 하고, 최대 6개월 연체가 가능하게 하는 내용 등이 담긴 상가건물 임대차보호법 개정안을 통과시켰다.

 

이번 개정안의 골자는 코로나19를 비롯한 1급 법정 감염병 방역조치로 타격을 입은 소상공인이 건물주에게 임대료 감면을 요구할 수 있도록 근거를 마련하는 것이다. 또 임대료를 6개월까지 연체해도 임대 갱신 거절 사유가 되지 않는다. 기존까지는 법상 임대료의 연체 기간은 3개월이었다.

앞서 전날 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 부동산시장 점검 관계장관회의에서 상가건물임대차보호법 개정안에 대해 언급하며, "현장의 어려움이 막중한 만큼 이러한 상가건물임대차보호법 개정이 최종 확정되면 현장에서 원활히 작동되도록 만전을 기해 나갈 계획"이라고 강조했다.

이 같은 소식에 상가 임차인들은 환영하는 반면 임대인들은 '공실로 인한 피해는 누가 보상해 주냐'며 볼멘소리를 쏟아냈다.

 

서울의 한 4층짜리 상가를 보유·운영 중인 건물주 김모 씨는 "임대업이 나의 하나뿐인 직업이고, 임대료가 유일한 소득원이다. 남들이 생각하는 것처럼 앉아서 돈 벌지 않는다. 세금도 꼬박 내고 있다"라며 "관리비, 세금, 월급, 이자는 동일하게 나간다. 임차인의 수입 줄어드는 것은 안 되고, 임대인 사업장의 수입이 줄어드는 건 괜찮은 것이냐"고 따졌다.

인천 연수구에서 임대업을 하고 있는 50대 김모 씨 역시 "3년 전 상가를 매입했는데 한동안 공실로 경제적 손실이 엄청났었다"라며 "마이너스가 메꿔지는 듯하다 코로나19로 다시 공실이 생겼다. 여러 권리 관계가 묶여 쉽게 처분할 수도 없는 상황이다. 우리는 누가 책임지나"라고 반발했다.

하지만 임차인들은 "신의 위에 있다는 건물주라고 해서 코로나19 등 국가비상사태에 고통을 분담하지 않고 임대료를 그대로 챙기는 것은 불합리했다"면서 "늦었지만 임차인의 감액청구권을 받아들여 한발씩 양보해 상생하는 전통이 자본주의의 꽃인 상가시장에도 정착되기 바란다"고 주문했다.

한편 부동산114에 따르면 코로나19 장기화로 올해 지난 2분기 서울의 점포수는 37만321개로 1분기 39만1499개 대비 5.41% 감소했다.

정연미 기자 kotrin3@hanmail.net

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"임대료 깎아달라" 자영업자 청구권?.."건물주 수용의무 없다"

머니투데이 | 권화순 기자 | 입력2020.09.23 16:30 | 수정2020.09.23 16:30

 

코로나19 사태로 어려움을 겪고 있는 자영업자(임차인)가 건물주(임대인)에게 임대료를 깎아달라고 요구할 수 있는 상가임대차보호법 개정안이 시행된다.

자영자의 임대료 부담을 덜어주기 위한 조치지만 임대인이 감액 요구를 수용할 의무는 없어 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다. 감액 요구 기준이나 감액 비율도 정하지 않아 주택임대차3법처럼 임차인과 임대인의 갈등만 키울 것이란 우려도 있다.

홍남기 경제부총리는 23일 정부서울청사에서 열린 '제7차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 "코로나19 같은 재난상황에서 경제사정의 변동이 있는 임차인이 임대료 감액을 요구할 수 있도록 (상가임대차보호법상) 명확히 하겠다"고 밝혔다. 또 "법 개정안 시행 후 6개월은 연체기간에 포함하지 않는 방향으로 논의 중"이라고 말했다.

코로나19로 매출이 급감한 자영업자의 부담을 덜어주기 위해 국회에서도 법안 처리에 속도를 내고 있다. 전용기·민형배 더불어민주당 의원과 추경호 국민의힘 의원이 발의한 개정안을 통합한 대안이 이날 법제사법위원회를 통과했고 24일 본회의에 상정할 예정이다. 법안은 공포 후 즉시 시행된다.

상가임대차법 11조에 따라 지금도 임대인 혹은 임차인은 '조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정 변동'이 있는 경우 보증금이나 임대료를 증감해 달라고 요구할 수 있다. 개정안은 '감염병예방법에 따른 1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동'을 추가했다. 코로나19는 '1급 감염병'이다.

또 최대 8개월까지는 임대료가 밀려도 계약을 해지하거나 갱신 거절을 하지 못하도록 했다. 지금은 2개월 까지만 보호되는데 이를 6개월 더 연장해 준 것이다. 추미애 법무부장관은 "보증금을 한 달 치만 받는 외국과 달리 우리나라는 10개월치를 받는다"며 "임대인이 보증금을 쥐고 상계하기 때문에 임차인에게 기간을 넉넉하게 주기로 한 것"이라고 말했다.

다만 자영업자 '구하기' 취지는 동감하지만 임차인과 임대인의 다양한 갈등 사례가 나올 수 있어 면밀한 분석이 필요하단 지적도 있다. '속전속결' 통과한 주택임대차3법처럼 갈등이 증폭되고 역풍을 맞을 수 있다는 얘기다.

실효성부터 의문이 제기된다. 개정안은 임차인이 임대료 감액을 요구해도 임차인이 수용해야 할 의무가 없어서다. 당초 민형배 의원은 임대인이 수용할 수 있도록 강제하는 조항을 넣었으나 최종 안에는 삭제됐다.

원래도 상가임대차법 11조에 감액을 요구할 조항이 있지만 임대인의 수용 의무가 없다보니 실제 감액권을 행사한 사례는 찾아보기 힘들다. 일부 대형상가의 임차인 단체는 감액권을 행사하며 소송까지 갈 수 있지만 대부분의 영세한 자영업자는 소송비용이나 결과 등을 감안해 권리를 적극 행사하기 어렵다는 지적이 나온다.

임차인이 '어떤 기준'으로 '어느 정도' 감액을 요구할 수 있는지도 불분명하다. 개정안에는 증감청구권을 행사할 때 증액은 5%까지로 제한했으나 감액은 하한선이 없다. 코로나19로 매출이 어느 정도 줄어야 감액 청구를 할 수 있는지 알 수 없고 임대료를 어느 정도까지 깎아 달라고 요구할 수 있는지도 기준이 없다. 다만 임대인이 감액 청구를 수용하면 기존 '5% 상한' 규정과 상관없이 향후 5% 이상의 증액을 요구할 수 있도록 했다.

전문가들은 감액청구권을 행사하는 사례나 이를 수용하는 사례는 많지 않을 것으로 봤다. 임대인이 받아들일 유인이 없어서다. 조현택 상가정보연구소 연구위원은 "임대인에게 재산세나 임대소득세 감면혜택 등 '인센티브'를 주지 않는다면 임차인의 요구를 사용할 건물주는 많지 않을 것"이라고 말했다.

그는 "임대인도 대부분 대출을 끼고 건물을 매입해 대출이자를 꼬박꼬박 내야 한다"며 "정부가 감액청구를 강제로 수용토록 압박한다면 임대인들이 집단 행동에 나설 가능성도 높다"고 전망했다.

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권화순 기자 firesoon@mt.co.kr, 김훈남 기자 hoo13@mt.co.kr

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"계약서 쓰자마자 임대료 30% 깎아달라는데, 이것까지 수용해야 하나요"

코로나19장기화로, 고정비 감당 못한 자영업자 폐업 수순
자영업자 위기에 임대인도 어려울 수 밖에
임대인은 '인센티브' 없이, '깎아줘라' 부당
올해 연말까지 상황변화 없으면, 건물주도 고비맞을 것

 

헤럴드경제=성연진 기자] # “매수 계약서를 쓰자마자 임대료 30% 인하를 요구하더라고요. 해주면 저도 좋죠. 그런데 저도 이 임대료를 받아야, 대출 이자를 내기 때문에 해줄 수가 없었어요. 임대료 인하 요구를 법으로 강제하면, 저는 어떻게 합니까?” (올해 초 꼬마빌딩을 매수한 전문직 부부)

# “코로나 사태로 매출이 떨어지자, 임차인이 갑자기 임대료를 임의로 낮춰 입금을 한 거에요. 매출이 줄어 어려운 건 이해하지만, 이런 경우도 건물주란 이유로, 일방적 희생을 해야 하나요?” (상업용 부동산 관계자 A씨)

정부가 자영업자의 임대료 부담을 낮추는 내용을 담은 상가건물임대차보호법(상가임대차법)을 개정한다는 소식에 임대인 반발이 거세다. 임차인의 어려움을 잘 알지만, 법으로 임대인의 일괄적 희생 을 강요하는 것은 부적절하다는 목소리가 높다. 특히 이번 법 개정이 앞서 지난 7월말 임대차법처럼 임대인과 임차인 갈등을 부각시킬 것이란 지적이다.

정부는 24일 코로나19 등 재난상황에 임차인이 임대료 인하를 요구할 수 있도록 법 개정에 나선다. 서울 종로구 젊음의 거리에 위치한 상가에 임차인을 찾는 현수막이 걸려있다. [상가정보연구소]

임대료 깎아주다, 대출 이자 못내면 어쩌나

상가임대차법 개정안은 코로나19 등 재난 시 피해를 본 임차인이 임대인에게 임대료 감액 청구권을 쓸 수 있도록 했다. 구체적으로 임대료 증감 청구가 가능한 요건을 기존 ‘경제사정의 변동’에서 ‘감염병예방법에 따른 1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동’으로 수정했다. 증감청구권에 대한 현행 법률과 시행령 규정상 증액 요구는 5%까지만 가능하지만, 감액청구 시 별도 하한은 없다. 감액 규모는 임차인의 임의에 따르는 셈이다.

또 6개월간 임차인이 월세를 연체해도 계약해지나 갱신거절 사유에 해당하지 않는다는 특례 조항을 마련했다. 현행법은 3개월이다. 법안은 공포날 시행되며, 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 적용된다는 부칙이 함께 마련됐다.

박대원 상가정보연구소 소장은 “임대인이라고 하면 모두 현금부자 건물주로만 알고 있는데 구분상가를 분양받은 생계형 임대인도 많다”면서 “이들은 사실상 매각 차익같은 것을 기대하기도 어려운 이들인데, 이에 대한 고려가 없다”고 말했다.

실제 ‘대출이자’ 때문에 임대료 감면이 어렵다는 이들도 있다. 빌딩업계 관계자는 “정부가 코로나 초기 착한 임대인 운동을 할 때, 대출이자와 현금 흐름 때문에 감면이 어렵다는 건물주도 있었다”면서 “임대료를 깎아주면 그에 따른 세제혜택 등이 수반돼야 하는데 ‘희생’을 강요하고 있다”고 말했다.

대기업도 문닫는데, 건물주도 어려워질 것

한국감정원에 따르면, 지난 2분기 서울 지역 주요 상권의 투자수익률은 2%를 넘지 못했다. 테헤란로가 1.91%로 가장 높고, 광화문과 명동, 동대문, 논현역 등은 1.2~1.4% 사이다. 시중 은행 대출 이자보다도 낮은 셈이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “내년부터는 투자금 중 자기자본 비중이 낮은 건물주는 견디지 못하고 급매물을 내놓을 수도 있다” 고 말했다.

앞서 시중 유동성이 주택시장으로 흐르는 것을 막으면서, 자산가들은 대출을 활용해 상업용 부동산 시장에 관심을 돌렸다. 문제는 코로나19가 장기화되면서 자기자본 비중이 낮은 건물주는 자산가치 하락시 직격탄을 맞을 수 있다는 것이다.

임대료 인하가 법에 명시되면, 건물이나 상가의 자산가치 하락은 불보듯 뻔하다. 코로나발 불황을 견딜 수 있는 자와 견딜 수 없는 자로 나뉘어 양극화가 나타날 것으로 예상되는 부분이다.

롯데시네마, 메가박스 등 멀티플렉스 영화관이 영업을 중단할 정도로 오프라인 소비 시장은 어려운 상황이다. 문제는 이렇게 되면 수개의 층을 영화관용으로 쓰면서 공실을 떠안은 임대인도 힘들어진다.

선 대표는 “자영업이 무너지고, 임대인이 쓰러지면 소비의 한 축을 담당하던 이들이 어려워지고 경제 전반으로 힘들어지는 후유증이 나타날 것”이라며 “올 연말까지 상황이 달라지지 않는다면, 내년 초 무너지는 건물주들이 나올 것 같다”고 밝혔다.

yjsung@heraldcorp.com