경매 낙찰받은 상가, 관리비가 체납됐다면?

톡(Talk) 까놓고 보는 법(法)
공용부분에 대한 관리비 원금은 부담해야

Q: 경매로 상가를 낙찰받았습니다. 그런데 낙찰대금을 지급하고 보니 지난 5년간의 관리비로 2,500만 원이 체납된 상태라는 것을 알게 됐습니다. 연체료도 몇백만 원 가까이 된다고 합니다. 상가 관리단에서는 제가 낙찰받자 기다렸다는 듯 관리비 전부를 납부하라고 강요하고 있습니다. 만약 그렇지 않을 경우 관리 규약대로 단전, 단수조치를 취할 수도 있다고 합니다. 제가 밀린 관리비를 전부 납부해야 할 의무가 있는 것인지요. 관리비 부분을 등한시한 것은 분명한 제 불찰이지만, 이는 너무 부당한 것 같습니다.

A: 법무법인 전문 윤재원 변호사입니다. 의뢰인은 관리단의 요구대로 체납 관리비 전부를 납부하실 필요는 없습니다. 다만, 체납된 관리비 중 공용부분에 대한 관리비 원금은 부담하셔야 할 것입니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조는 "공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 또한, 관리비 채권의 소멸시효는 3년으로, 체납 관리비 중 지난 3년간의 관리비 부분만 부담하면 될 것으로 보입니다.

경매의 가장 큰 매력은 시세보다 낮은 가격으로 매입할 수 있다는 점이다. 그러나 단순히 낙찰금액만 생각하고 부수적인 비용을 소홀히 여겼다가 결과적으로 손해를 보는 경우도 있다.

관리비 항목이 대표적이다. 경매로 나온 물건들은 대게 금전적 어려움이 원인이 된 경우가 많기 때문에 관리비 체납 물건도 적지 않다. 몇 년간 관리비가 체납된 경우 금액은 눈덩이처럼 불어나 몇천만 원에 이르기도 한다. 그래서 경매에 입찰하기 전 시세파악, 권리분석뿐만 아니라 관리비 체납 여부까지도 확인하는 것이 좋다.

의뢰인 사례의 경우 관리단에서 요구하는 대로 체납된 금액 전부를 납부할 필요는 없다. 그러나 체납관리비 중 일정 부분에 대해서는 부담해야 할 것이다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력)는 "공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다"라고 명시하고 있다.

대법원은 위 규정에 따라 이전의 구분 소유자가 체납한 관리비 중에서 공용부분에 관해서는 특별승계인이 승계해야 한다고 판시한 바 있다. 더불어 공용부분 체납관리비에 대한 연체료는 특별승계인이 승계해야 하는 관리비에 포함되지 않는다고 했다.

따라서 의뢰인은 체납관리비의 공용부분에 대한 원금만 납부하면 될 것이다. 공용부분 관리비 항목에는 청소비, 승강기유지비, 공용부분 난방비, 공용부분 급탕비, 수선유지비, 일반관리비 등이 포함된다.

이와 더불어 한 가지 더 점검할 사항은 관리비 채권의 소멸시효다. 관리비 채권은 민법 제163조가 정한 3년의 단기소멸시효에 해당한다. 따라서 가압류 등 법적 조치가 취해지지 않았다면 3년이 경과한 관리비에 대해서는 낙찰자인 의뢰인이 납부하지 않아도 된다.

한편, 체납된 관리비 완납을 요구하며 관리단이 단전, 단수 등의 극단적인 조처를 하는 경우도 있다. 그러나 관리비 체납에 따른 단전, 단수가 관리규약에 명시되어 있다 할지라도, 관리단 입장에서는 시기와 정도에 따라서 업무방해죄로 고소를 당할 가능성이 있으므로 사전에 서면통보를 하는 등 집행에서는 신중을 기해야 할 것이다.

법무법인 전문(JD&S) 윤재원 변호사
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[출처] 본 기사는 조선닷컴에서 작성된 기사입니다