임대소득의 60%는 공제(수리·유지 경비 인정)… 세금 최대 112만원

[2000만원 이하 임대소득 분리과세 Q&A]

다른 소득 2000만원 이하면 400만원 추가로 공제받아
임대소득 1000만원, 세금 없어

2017년부터 임대소득이 연간 2000만원 이하인 집주인들을 대상으로 보유 중인 주택 수와 무관하게 임대소득에 대해 정부가 분리과세 방식으로 소득세를 거두게 된다. 분리과세 세율은 14%를 적용한다. 세금을 내기까지 아직 3년의 시간이 남아 있지만 세금을 얼마나 내야 할지 미리 알아야 장기적인 재테크 계획을 세울 수 있다. 납세 대상자들이 세무 상담 창구에 자주 물어보는 질문을 중심으로 문답으로 풀어본다.

―분리과세란 무엇인가.

"다른 소득과 별도로 임대소득만 떼어내 별도의 세율을 적용해서 따로 세금을 매긴다는 뜻이다. 현재는 임대소득은 다른 소득과 합쳐 종합과세하게 되어 있지만 실질적인 과세가 제대로 이뤄지지 않고 있다. 정부가 2017년부터는 임대소득 연 2000만원 이하를 대상으로 분리과세로 부담을 줄여주는 대신 실질적으로 세금을 거두겠다는 것이다."

―분리과세 세율이 14%라는 것은 임대로 얻은 수입의 14%를 세금으로 내야 한다는 뜻인가.

"아니다. 연말정산을 할 때처럼 각종 공제를 해서 과세표준을 정한 다음에 과세표준의 14%를 임대소득에 따른 세금으로 책정한다. 과세표준이란 소득에서 공제를 한 다음에 세금을 매길 때 기준이 되는 액수를 말한다."

―분리과세되는 임대소득의 공제액수나 비율은 어떻게 되나.

"일단 필요경비율을 60% 공제해준다. 필요경비란 집의 수리·유지 비용을 말하는데, 임대소득의 60%로 인정하고 빼준다는 것이다. 여기에 임대소득 외 다른 소득(연금 소득은 여기에 포함됨)이 연간 2000만원 이하인 경우 주택임대 기본공제 400만원을 추가로 받을 수 있다. 따라서 다른 소득이 2000만원 이하인 집주인의 임대소득이 연 1000만원이면 60%인 600만원을 필요경비로 빼주고, 나머지 400만원도 주택임대 기본공제로 추가 공제되면서 임대소득 1000만원이 전액 공제되기 때문에 세금이 발생하지 않는다."

―다른 소득이 2000만원 넘으면 임대소득이 1000만원이어도 세금을 내게 되나.

"그렇다. 주택임대 기본공제 400만원을 못 받기 때문에 세금이 발생한다. 이 경우 임대소득 1000만원에서 필요경비 600만원만 공제되고 나머지 400만원이 과세표준이 된다. 즉 400만원의 14%인 56만원이 세금이 된다. 마찬가지 원리로 다른 소득이 2000만원 넘고 임대소득이 2000만원이라면 세금은 112만원이다."

―임대소득 외 다른 소득이 과세표준 기준으로 1200만원이 안 되는 저소득자들은 원래 소득세율 6%만 적용받는다. 그런데 이 사람들의 임대소득에 대해 14%를 적용하면 평소보다 높은 세율을 적용해 손해를 입히는 것 아닌가.

"과세 소득이 1200만원이 안 되는 저소득자는 임대소득에 대해 분리과세 방식과 세율 6%를 적용하는 종합과세 방식 중 세금이 적어 유리한 쪽을 선택할 수 있다. 예컨대 다른 소득이 거의 없는 사람의 경우 임대소득이 2000만원이면 세금이 41만원(각종 경비 공제 후 6% 세율 적용해 계산한 세금) 정도다."

―임대소득이 2000만원을 초과하는 사람들의 세금은 어떻게 매기나.

"분리과세가 적용되지 않고, 임대소득을 다른 소득에 더한 다음 종합과세하는 현행 방식이 유지된다. 과세를 2017년으로 3년간 유예하는 것도 적용되지 않는다."

―임대소득 중 전세와 월세는 구별해서 과세하나.

"이상의 세금 계산은 모두 월세에 해당한다. 전세금에 대해서는 현재 주택을 3채 이상 가진 사람에 한해서만 전세금의 2.9%를 월세로 간주해 과세하고 있는데, 이 제도를 정부는 2주택자까지 확대하려고 하고 새누리당은 반대하고 있어 합의점을 찾지 못하고 있다."

[2000만원 이하 임대소득 분리과세 Q&A]

다른 소득 2000만원 이하면 400만원 추가로 공제받아
임대소득 1000만원, 세금 없어
2017년부터 임대소득이 연간 2000만원 이하인 집주인들을 대상으로 보유 중인 주택 수와 무관하게 임대소득에 대해 정부가 분리과세 방식으로 소득세를 거두게 된다. 분리과세 세율은 14%를 적용한다. 세금을 내기까지 아직 3년의 시간이 남아 있지만 세금을 얼마나 내야 할지 미리 알아야 장기적인 재테크 계획을 세울 수 있다. 납세 대상자들이 세무 상담 창구에 자주 물어보는 질문을 중심으로 문답으로 풀어본다.

―분리과세란 무엇인가.

"다른 소득과 별도로 임대소득만 떼어내 별도의 세율을 적용해서 따로 세금을 매긴다는 뜻이다. 현재는 임대소득은 다른 소득과 합쳐 종합과세하게 되어 있지만 실질적인 과세가 제대로 이뤄지지 않고 있다. 정부가 2017년부터는 임대소득 연 2000만원 이하를 대상으로 분리과세로 부담을 줄여주는 대신 실질적으로 세금을 거두겠다는 것이다."

―분리과세 세율이 14%라는 것은 임대로 얻은 수입의 14%를 세금으로 내야 한다는 뜻인가.

"아니다. 연말정산을 할 때처럼 각종 공제를 해서 과세표준을 정한 다음에 과세표준의 14%를 임대소득에 따른 세금으로 책정한다. 과세표준이란 소득에서 공제를 한 다음에 세금을 매길 때 기준이 되는 액수를 말한다."

―분리과세되는 임대소득의 공제액수나 비율은 어떻게 되나.

"일단 필요경비율을 60% 공제해준다. 필요경비란 집의 수리·유지 비용을 말하는데, 임대소득의 60%로 인정하고 빼준다는 것이다. 여기에 임대소득 외 다른 소득(연금 소득은 여기에 포함됨)이 연간 2000만원 이하인 경우 주택임대 기본공제 400만원을 추가로 받을 수 있다. 따라서 다른 소득이 2000만원 이하인 집주인의 임대소득이 연 1000만원이면 60%인 600만원을 필요경비로 빼주고, 나머지 400만원도 주택임대 기본공제로 추가 공제되면서 임대소득 1000만원이 전액 공제되기 때문에 세금이 발생하지 않는다."

―다른 소득이 2000만원 넘으면 임대소득이 1000만원이어도 세금을 내게 되나.

"그렇다. 주택임대 기본공제 400만원을 못 받기 때문에 세금이 발생한다. 이 경우 임대소득 1000만원에서 필요경비 600만원만 공제되고 나머지 400만원이 과세표준이 된다. 즉 400만원의 14%인 56만원이 세금이 된다. 마찬가지 원리로 다른 소득이 2000만원 넘고 임대소득이 2000만원이라면 세금은 112만원이다."

―임대소득 외 다른 소득이 과세표준 기준으로 1200만원이 안 되는 저소득자들은 원래 소득세율 6%만 적용받는다. 그런데 이 사람들의 임대소득에 대해 14%를 적용하면 평소보다 높은 세율을 적용해 손해를 입히는 것 아닌가.

"과세 소득이 1200만원이 안 되는 저소득자는 임대소득에 대해 분리과세 방식과 세율 6%를 적용하는 종합과세 방식 중 세금이 적어 유리한 쪽을 선택할 수 있다. 예컨대 다른 소득이 거의 없는 사람의 경우 임대소득이 2000만원이면 세금이 41만원(각종 경비 공제 후 6% 세율 적용해 계산한 세금) 정도다."

―임대소득이 2000만원을 초과하는 사람들의 세금은 어떻게 매기나.

"분리과세가 적용되지 않고, 임대소득을 다른 소득에 더한 다음 종합과세하는 현행 방식이 유지된다. 과세를 2017년으로 3년간 유예하는 것도 적용되지 않는다."

―임대소득 중 전세와 월세는 구별해서 과세하나.

"이상의 세금 계산은 모두 월세에 해당한다. 전세금에 대해서는 현재 주택을 3채 이상 가진 사람에 한해서만 전세금의 2.9%를 월세로 간주해 과세하고 있는데, 이 제도를 정부는 2주택자까지 확대하려고 하고 새누리당은 반대하고 있어 합의점을 찾지 못하고 있다."