'투기와의 전쟁' 선언한 정부… 다주택자·재건축 겨냥해 직격탄

입력 : 2017.08.03 02:56

[8·2 부동산 대책]
15년만에 서울 전역 투기과열지구… 재건축 분양권 거래 금지

- 다주택자 투기 봉쇄
양도소득세, 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p 더 내야
장기보유 특별 공제도 없애, 내년 4월 시행… '그 전에 팔라'

- 주택대출은 무차별 축소
무주택자도 집값의 40%만 대출… 3억 넘는 집 살땐 자금계획 신고

- "예상보다 강하다" 시장은 충격
"우린 안 올랐는데 왜…" 불만도… 전문가들 "당분간은 집값 약세"

정부가 '재건축 아파트'와 '다(多)주택자'를 집값 급등의 주범으로 지목하고 이를 강력하게 규제하는 대책을 내놓았다. 서울 전역에서 재건축 아파트 조합원 분양권(조합원 자격) 거래를 전면 금지했고, 집을 두 채 이상 가진 다주택자에 대해서는 양도소득세를 대폭 늘렸다. 국토교통부는 "재건축 조합원 분양권 거래량과 전체 주택 거래에서 다주택자가 차지하는 비중이 최근 2년 새 모두 2배 안팎으로 급증했다"고 밝혔다. 정부는 서울 전역에서 무주택자라도 주택담보대출을 집값의 40%로 제한하는 등 금융 규제도 강화했다.

◇'재건축'과 '다주택자' 정조준한 정부

이번 대책의 핵심은 2011년 해제돼 유명무실해진 '투기과열지구'를 강력한 형태로 부활(復活), 서울 전역과 경기 과천, 세종시(행정중심복합도시 지역)에 적용한 것이다. 투기과열지구에서는 재건축 아파트 조합원 지위를 거래할 수 없고, 민간 택지에 짓는 아파트도 분양가상한제가 적용된다. 여기에 정부는 규제를 대거 추가했다. 우선 재개발 조합원의 분양권 거래를 금지했다. 2주택 이상 보유한 가구에 대해서는 양도세 세율을 크게 높였고, 장기(長期) 보유자에 대해 세금을 깎아주는 특별 공제를 아예 없앴다.

양도세 세율의 경우, 2주택자는 기본세율이 10%포인트 높아지고, 3주택자는 20%포인트 높아진다. 1주택자도 지금까지는 '2년 보유'이던 면세(9억원 이하) 요건을 '2년 거주'로 바꿨다. 이 제도는 법 개정을 거쳐 내년 4월 시행할 예정이다. 전문가들은 "정부가 '시간을 줄 테니 다주택자에게 빨리 집을 팔고 시장을 떠나라'는 사인을 보낸 것"이라고 말했다.

대출도 대폭 조인다. 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 40%로 낮췄다. LTV만 놓고 보면, 10억원 주택을 살 때 대출금이 6억원→4억원으로 줄어든다는 의미다. DTI는 소득에서 원리금 상환 금액이 차지하는 비율로, DTI가 40%라면 연소득 5000만원인 사람은 금융기관에서 연간 원리금 상환액이 2000만원 넘게 대출받을 수 없다.

이와 함께 3억원 이상 주택을 사는 사람은 자금 조달·입주 계획을 신고하도록 했다. '세무조사 가능성'을 암시하는 것이다. 투기과열지구에서는 청약 조건도 대거 강화했다. 청약 1순위 자격을 얻으려면 청약통장을 2년간 보유해야 하고, 24회 이상 납입해야 한다. 전용면적 85㎡ 이하 아파트 청약에선 추첨 없이 100% 가점제를 적용한다. 무(無)주택 기간과 부양가족 수 등을 따져 '꼭 집이 필요한 순서'대로만 분양하겠다는 것이다.

서울에서도 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·강서 등 11개 구(區)와 세종시를 '투기지역'으로 중복 지정했다. 투기지역에서는 양도세 가산세율이 적용되고, 주택담보대출의 만기연장도 어려워진다. 또한 주택담보대출 가능 건수가 기존 세대원당 1건에서 가구당 1건으로 제한된다.

◇"집값 안 오른 지역 왜 규제" 불만도

대책이 발표된 이날 오후 서울 강남권과 마포 등지의 부동산 중개업소는 손님 발길이 뚝 끊겼다. 김치훈 잠실에덴공인중개사무소 대표는 "집을 사려던 사람들이 '더 내리겠지요'라고 물어오며 기다리겠다는 분위기"라며 "당분간 소강상태가 이어지다 집값이 내릴 것 같다"고 했다. 서울 도봉구 쌍문동에 사는 강모(49)씨는 "강남 집값이 수억원씩 뛸 때 1년간 우리 동네는 고작 2000만원 올랐는데, 갑자기 투기과열지구라니 황당하다"고 말했다.

상당수 전문가는 "예상보다 강한 규제이며 당분간은 시장이 충격을 받아 집값이 약세를 보일 것"이라고 전망했다. 하지만 중·장기적 전망은 엇갈렸다. 권대중 대한부동산학회장은 "이번 조치로 강남을 포함한 서울 집값이 상당 기간 안정될 것"이라며 "앞으로 가계부채 종합 대책과 금리 인상 등이 현실화하면 하락을 걱정해야 할 수도 있다"고 했다. 반면 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "중·장기적 가격은 정책을 뛰어넘는 수요·공급의 문제"라며 "공급이 뒷받침되지 않으면 결국 다시 오를 것"이라고 했다.

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[8·2 부동산대책] 조정대상지역 양도세 2배 뛰어..임대업 등록하거나 파는게 유리

 

8·2 부동산대책 이후..발등에 불 떨어진 다주택자
10년이상 보유한 3주택자 5억 시세차익으로 팔 때
세금 1억2400만원서 내년 4월엔 3억40만원

8.2 부동산 대책 발표로 다주택자들이 고민에 빠졌다. 대책의 초점이 다주택자들에게 맞춰져 있고 당장 내년 4월 1일부터는 지역에 따라 지금의 2배가 넘는 양도소득세를 내야 할 처지다. 전문가들은 대출이 많은 주택, 세금이 많이 늘어나는 지역에 보유한 주택을 중심으로 포트폴리오를 정리할 필요가 있다고 입을 모았다.

■내년 4월 1일 기점 세금 2배 뛴다

4일 부동산 전문가들과 자산관리 전문가들은 지난 8.2 부동산 대책 발표 이후 쏟아지는 상담전화에 눈코 뜰 새 없이 바쁜 하루를 보내고 있다. 대부분이 대책의 효과가 얼마나 갈지, 보유 주택을 팔아야 할지에 대한 질문이다. 특히 다주택자 양도세가 급등하는 내년 4월 1일 이전에 집을 팔아야 할지, 계속 가져가야 할지가 초미의 관심이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "시뮬레이션 결과 3주택 이상일 경우 조정대상지역 내 보유자의 양도세가 가장 많이 늘어난다"면서 "투기지역인 서울 11개구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)와 세종시는 지정 이후 곧바로 세율이 10%포인트 올랐기 때문에 오히려 차이가 적다"고 말했다.

투기지역으로 지정되면 양도세에 10%포인트의 가산세가 부과된다. 내년 3월 31일까지 장기보유특별공제가 적용되는 것을 감안하면 격차가 크게 난다는 얘기다.

우리은행에 따르면 투기지역이 아닌 조정대상지역에서 3주택 보유자가 10년 이상 보유한 주택을 5억원의 시세차익으로 팔 경우 내년 3월 31일까지 내야 하는 양도세는 1억2400만원이다. 하지만 내년 4월 1일 이후에는 최고 20%포인트의 가산세가 적용되고 장기보유특별공제가 없어지기 때문에 양도세가 3억40만원으로 두배 이상 급증한다.

투기지역에서는 내년 3월 31일까지는 1억6200만원, 4월 1일 이후는 다른 조정대상지역과 동일하게 3억40만원이 적용된다.

안 부장은 "세금이 크게 늘어난다는 것을 감안하면 투기지역이 아닌 조정대상지역에서는 이익 실현을 고려해볼 만하다"고 조언했다.

■"갭투자자 대재앙 올 수도"

전문가들은 유동성이 부족한 갭투자자들을 중심으로 포트폴리오를 정리할 필요가 있다고 강조한다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "자본수익률이 떨어질 가능성이 크기 때문에 대출이 많은 다주택자들은 조심해야 한다"면서 "앞으로 5년간은 부동산 규제가 강화되기 때문에 많이 오른 지역을 중심으로 선택을 할 필요가 있다"고 강조했다. 다만 "대출이 적거나 장기적으로 보유할 계획이 있다면 계속 가지고 가는 것도 나쁘지 않다"고 덧붙였다.

지나치게 공격적인 갭투자자들은 빠르게 움직여야 한다. 전세금이 올라갈 것이라는 전망도 있지만 그렇지 않을 경우 최악의 상황에 직면하게 되기 때문이다.

김부성 부동산자산관리연구원 대표는 "무분별한 갭투자자들은 대재앙의 시대가 올 수 있다"면서 "보유자금 없이 전세금만 높여 투자를 한 사람은 앞으로 선택의 여지가 없어질 것"이라고 경고했다. 특히 "가용자금이 있는 상황에서 투자목적으로 굴린 사람은 주택임대사업을 등록하거나 양도차액이 크지 않은 경우는 내년 4월 전까지 매도하는 게 낫다"고 권했다.

cynical73@fnnews.com 김병덕 기자

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[8.2부동산대책]전문가 "초고강도 충격요법…당분간 하락 불가피"(종합)

 

 강남 재건축 '직격탄'…'거래 절벽'에 다주택자 실망 매물 나올 듯

상한제 적용시 재건축 등 신규 사업 걸림돌…전세시장 불안도 우려

(서울=연합뉴스) 서미숙 김연정 기자 = 이번 8·2부동산 대책에 대해 부동산 전문가들은 "예상을 뛰어넘는 초고강도 충격요법"이라며 놀라움을 감추지 못했다.

그동안 정부가 '선별적 핀셋 규제'를 앞세워 11·3대책에서 약강도, 6·19대책에서 중강도 수준의 규제를 해왔기에 이번에 고강도 대책이 나올 것으로 예상했지만 예상을 훨씬 뛰어넘는 수준의 전방위 종합대책이 총망라됐다는 것이다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석전문위원은 "이번 대책은 12년 만에 나온 초고강도 대책으로 주택정책의 패러다임을 전환하는 것"이라며 "주택시장의 갭투자 등 투자수요가 줄면서 시장의 트랜드도 완전히 바뀔 것"이라고 말했다.

다주택자에 대한 세제를 대폭 강화하고, 주택담보대출이나 집단대출 등 대출 규제를 강화하는 등 강력한 수요 규제로 인해 주택 투자 욕구가 사전에 차단되면서 주택 구매 수요도 줄어들 것이라는 전망이다.

박 전문위원은 "1주택자도 양도세를 안내려면 2년 거주하라는 것은 투자 목적의 집은 사지 말라는 의미와 같다"며 "여기에 다주택자 양도세 중과, 자금출처내역 제출 등의 규제가 가해지면서 앞으로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자와 사전 증여가 크게 위축될 것"이라고 내다봤다. 주택 증여자들의 상당수는 자금조달계획 제출에 부담을 느낄 것이라는 이야기다.

신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "그동안 서울 집값이 너무 오르다 보니 정부가 충격요법이 필요하다고 판단한 것으로 보이고, 실제 내놓을 수 있는 정책은 다 내놨다"며 "특히 집값 상승의 근원지가 재건축이었던 만큼 투기과열지구 지정에 따라 재건축 지위 양도가 금지된 것이 가장 타격이 클 것으로 본다"고 말했다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 "앞으로 하반기 금리인상 가능성이 있고 수도권에 입주물량이 급증하며 내년에는 재건축 초과이익환수제도 시행된다"며 "좋지 않은 시기인데 정부가 너무 강력한 대책을 내놨다"고 말했다.

심 교수는 "정부는 다주택자를 투기꾼으로 보는 것인데 지금 우리나라 주택 임대시장의 80∼90%를 민간이 공급한다"며 "다주택자를 잡는 것은 민간투자를 위축시켜 전세난이 심화되는 등 서민 경제에 더 부담을 줄 수 있다"고 지적했다.

고종완 한국자산관리연구원 원장은 "서울 전역이 투기과열지구로 지정되고 서울 11개 구는 투기지역까지 중복 지정되면서 규제의 강도가 훨씬 세졌다"며 "과거 노무현 정부 때 검증됐던 세제와 금융정책을 대폭 강화하면서 시장에 주는 영향력과 실효성이 클 것으로 예상된다"고 말했다.

전문가들은 투기과열지구와 투기지역 내 대출 규제를 대폭 강화함에 따라 1주택자의 '갈아타기'조차 어려워지는 등 실수요자들도 적잖은 피해를 볼 것으로 우려했다.

[연합뉴스 자료사진]

건설산업연구원 허윤경 연구위원은 "투기과열지구의 경우 주택담보대출이 1건만 있어도 주택 가격과 상관없이 LTV·DTI가 30%로 축소된다"며 "가족 수 증가 등 개인 사정상 주택 갈아타기를 하려는 사람이 대출이 이렇게 축소될 경우 자금 여력이 될까 우려된다"고 말했다.

투기지역에서는 주택담보대출의 만기 연장도 제한된다.

허 연구위원은 "이번 대책으로 거래 동결 효과가 너무 크다"며 "당분간 매도자는 눈치 보기를 하겠지만 매수세도 움직이지 않아 거래 절벽이 우려된다"고 말했다.

특히 강남권의 재건축 단지와 강북의 재개발 사업지는 이번 조치로 조합원 지위 양도가 금지되면서 직격탄을 맞을 전망이다.

투기과열지구 내 재건축 추진 단지는 조합설립인가 이후 조합원 지위를 양도할 수 없다.

우리은행 안명숙 부동산센터장은 "이미 조합설립인가가 난 곳이나 조합인가가 임박한 곳은 재건축 아파트 거래가 위축되면서 가격도 하락할 것"이라고 말했다.

이 뿐만 아니라 정부가 사실상 유명무실했던 민간택지 분양가 상한제의 적용 기준을 완화하기로 하면서 고분양가 경쟁을 하고 있는 서울 강남권에 분양가 상한제가 적용될 공산도 커졌다.

이 경우 재건축 분양가를 높일 수 없어 사업성이 나빠지고, 재건축 사업 추진에 걸림돌로 작용할 전망이다.

다만 아직 조합설립인가가 나지 않은 강남구 대치동 은마, 압구정 현대, 목동 신시가지 등 재건축 예정지나 사업 초기 단지들은 거래가 자유로워 상대적으로 반사이익이 나타날 수도 있다.

전문가들은 "이번 대책으로 인한 주택시장의 충격파가 어느 정도인지 예상하기 어렵다"면서도 당분간 주택가격 하락이 불가피할 것으로 보고 있다.

[그래픽] 8·2 부동산 대책 지역별 적용 효과

집값 상승의 시발점인 재건축 거래가 금지되고 양도세 요건이 강화됨에 따라 투자수요가 줄어들 수밖에 없기 때문이다.

특히 다주택자에 대한 양도세 중과가 내년 4월부터 시행됨에 따라 그 전에 서둘러 집을 팔려는 매물이 늘어날 것으로 예상된다.

이달 말 발표될 가계부채대책에 총부채원리금상환비율(DSR)의 시행 시기가 앞당겨지고 시행의 강도가 높을 경우 시장이 경착륙할 수 있다는 우려도 제기된다.

고종완 원장은 "일단 투기수요가 감소하면서 가격이 내려갈 것을 우려한 실망 매물들이 나올 수 있다"며 "매수세가 위축되면서 상승 국면이던 주택 가격도 차츰 안정될 것으로 보인다"고 말했다.

박원갑 전문위원도 "단기간에 매수세가 위축되고 내년 4월 전까지 양도세 중과 등 세금을 피하기 위한 매물이 많이 나오면서 가격 하락이 예상된다"고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장 역시 "갭투자·재건축·오피스텔 등 투기적 가수요와 풍선효과가 나타날 수 있는 부분에 모두 메스를 가했고 사각지대였던 재개발 조합원 분양권 전매제한도 금지됐다"며 "일정 부분 가격 안정에 효과를 발휘할 것으로 생각된다"고 말했다.

특히 이번 조치로 한동안 안정세를 보이던 전세시장도 불안해질 전망이다.

수도권내 아파트 전세가율이 현재 70∼80%로 높아진 상황에서 집값이 하락할 경우 전세금을 빼주지 못하는 역전세난이 발생할 수 있고, 반대로 매매수요가 전세로 돌아서면 전셋값이 급등하는 문제가 발생한다.

이명박 정부 때처럼 집을 사지 않아 전셋값이 불안해질 경우 전월세상한제, 계약갱신청구권 등의 추가 규제가 빨리 나올 가능성도 배제할 수 없다.

분양시장에도 타격이 예상된다.

[그래픽] 8.2부동산대책 투기지역 및 투기과열지구 지정

정부가 투기과열지구와 투기지역, 청약조정지역 내 주택담보대출과 중도금 대출 보증건수 등을 대폭 제한해 집을 사거나 분양을 받는데 돈줄을 옥죄기로 한 때문이다.

특히 투기지역의 경우에는 주택담보대출 건수가 종전 인당 1건에서 세대당 1건으로 강화돼 이미 주택담보대출이 1건 있는 경우 2년 내 기존 대출을 상환하지 않으면 추가 대출을 받을 수 없다.

이에 따라 투기지역 내 주택은 청약 수요가 급감할 전망이다.

대형 건설사 관계자는 "대출 규제 등에 묶여 청약을 못할 경우 경쟁률이 떨어지고 미분양이 날 수도 있다"며 "분양가 상한제가 실제 적용되면 재건축 조합이나 사업 시행자와 분양가 조정에 갈등이 커질 것으로 예상된다"고 말했다.

다주택자는 앞으로 양도세 중과 부담으로 주택을 팔아 주택수를 줄일지, 임대주택사업자로 등록해 중과세를 피할 것인지 선택의 기로에 놓일 것으로 보인다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 "다주택자들이 임대주택 사업자 등록으로 양도세 중과 등을 피해가야 할지 고민이 많을 것"이라며 "다주택자의 세금을 올려 사회적 책임을 강화하는 것도 중요하지만 이들이 임대주택 사업자 등록할 수 있도록 적절한 인센티브를 제공해 자발적 전환을 유도해야 한다"고 말했다.

일부 전문가들은 공급 대책이 빠져 장기적으로는 대책의 효과에 한계가 있을 것이라고 지적한다.

심교언 건국대 교수는 "과거 경험상 수요대책은 장기적으로 한계가 있고 효과도 크지 않았는데 이번 대책이 모두 수요 규제에 치중해 있다"며 "재건축 규제가 강화돼 도심 주택공급은 더욱 어려워지면서 몇 달간 거래절벽은 나타날 수 있어도 장기적인 가격 안정에는 도움이 되지 않을 것"이라고 말했다.

sms@yna.co.kr

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출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/08/03/2017080300347.html