[8·2 부동산대책]

[8·2 부동산대책] 재건축 조합원 지위 양도제한 강화...투기세력 유입 사전 차단

서울경제|2017.08.02 18:14

■ 재건축·재개발-투기과열지구 부활
조합 설립-사업시행인가 후 3년 이상 소유해야 허용
재개발·도시환경정비사업 조합원 분양권 전매제한
1주택자도 2년 이상 거주해야 양도소득세 비과세

[서울경제] 투기과열지구가 6년 만에 부활했다. 정부가 청약시장은 물론 기존 주택시장에도 큰 영향을 미치는 광범위하고 강도 높은 규제를 담고 있는 투기과열지구를 부활시킨 것은 시세차익을 노리고 재건축·재개발사업에 유입되는 투기 수요를 차단하기 위한 조치다. 지난해 11·3부동산대책과 문재인 정부의 첫 부동산 규제인 6·19부동산대책이 청약시장 규제를 강화하는 청약조정대상지역 확대에 초점을 맞췄다면 이번 대책은 청약시장뿐만 아니라 최근 주택시장 과열의 근원으로 여겨지는 재건축·재개발에 대한 규제를 강화해 투기 세력을 뿌리 뽑겠다는 정부의 의지가 보인다. 박선호 국토교통부 주택토지실장도 “이전 대책에 비해 이번 대책은 세제, 금융, 청약제도, 재건축·재개발 등 정비사업을 포괄하는 정책 수단들이 굉장히 다양하다”며 “그동안 주택시장 불안에 한 원인을 제공해왔던 다주택자에 의한 투기 목적의 추가 주택 보유 유인과 집값 불안의 진원지가 됐던 각종 정비사업 예정지역들의 과열을 완화시켜 시장안정 효과가 이른 시일 안에 나타날 것으로 본다”고 말했다.

정부는 2일 ‘주택시장 안정화 방안’을 통해 서울 전 지역과 경기도 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 아파트 가격 상승의 진원지로 지목된 재건축·재개발사업에 대한 규제를 대폭 강화하기로 했다. 서울 강남의 대표적 재건축 단지인 서초구 반포주공1단지 전경. /이호재기자

정부는 2일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’을 통해 지난 2011년 강남 3구(서초·강남·송파)를 마지막으로 사라진 투기과열지구 지정 카드를 6년 만에 다시 내놓았다. 이번에 투기과열지구로 지정된 지역은 서울 25개 구 전 지역과 경기 과천시, 세종시 등이다.

투기과열지구로 지정된 지역에서는 앞으로 재건축 조합원 지위 양도 제한이 강화된다. 기존에는 투기과열지구로 지정되더라도 조합원의 재산권을 과도하게 제약하는 것을 막기 위해 조합 설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유한 경우나 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유한 경우 조합원 지위 양도를 허용했다. 하지만 앞으로는 조합 설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유하거나 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우에만 조합원 지위를 양도할 수 있게 된다. 다만 투기과열지구 지정 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 조합원 지위를 양도할 수 있다. 관련 규제는 오는 9월 발의될 예정인 ‘도시 및 주거환경 정비법 시행령’ 개정안이 시행되는 12월께부터 적용된다.

투기과열지구 내 재개발과 도시환경정비사업에 대해서도 조합원 분양권전매가 금지된다. 지금까지 투기과열지구로 지정된 재건축사업에 대해서만 조합 설립 시점부터 조합원 지위 양도를 금지했었다. 앞으로는 관련 규정을 개정해 재개발 및 도시환경정비사업의 경우에도 관리처분계획인가 후부터 소유권이전 등기 시까지 조합원 분양권전매가 금지된다. 관련 내용은 도정법 개정안 시행 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.

투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한도 새로 포함됐다. 현재는 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받은 경우 5년간 다른 정비사업 일반분양을 받을 수 없지만 조합원 분양분에 대해서는 재당첨 제한이 없다. 앞으로는 투기과열지구에서 조합원 분양분을 받은 자도 5년 내 다른 정비사업장에서 일반분양과 조합원 분양 재당첨을 제한하기로 했다. 관련 규제는 도정법 개정 후 정비사업 예정주택을 취득해 조합원 분양을 받거나 정비사업 일반분양에 당첨된 세대에 속한 자에게 적용된다.

재건축·재개발 투기 수요를 막기 위해 양도소득세도 대폭 강화됐다. 가장 큰 효과가 예상되는 정책 가운데 하나가 ‘1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화’다. 현재는 2년 이상 보유하거나 양도가액 9억원 이하일 경우 양도세 비과세 혜택을 받지만 앞으로는 2년 이상 거주해야 하는 요건이 추가된다. 이 내용은 3일 이후 취득하는 주택부터 바로 적용된다.

전문가들은 재건축·재개발 투자 수요를 잡기 위한 이번 정부의 대책이 효과를 발휘할 것으로 예상했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “대책 발표 전 전문가들과 토론회를 하면서 거론됐던 정책이지만 당시만 하더라도 규제의 강도가 너무 세 정부 관계자들이 주저하는 측면이 있었지만 이후에도 주택시장 과열이 계속되면서 정부의 입장이 달라진 것 같다”며 “다주택자들의 투기 수요를 잡기 위해 정부가 할 수 있는 정책을 총망라해 예상보다 강한 규제를 내놓았기 때문에 효과가 있을 것으로 본다”고 말했다. 그는 특히 2년 이상 거주 요건을 추가한 양도세 비과세 요건 강화로 재건축·재개발 아파트 투자는 물론 전세를 끼고 투자하는 갭투자도 주춤해질 것으로 내다봤다.

/고병기기자 staytomorrow@sedaily.com