고시원 창업은?

요즈음 고시원 창업 하려는 분 많네요

건물주가 건축후 다른 용도가 없거나 분양이 잘안되면 고시원으로 하는 경우도 있고요

매매 하는 분들도 계속 많습니다

만실이라고 하는데 매매 하는 사유는 정말 여러 가지 입니다

전 고시원을 5 개째 운영 하다고 매매 하고서 현재는 하지 않고 쉬고 있습니다

 

현재 일간 신문과 벼룩신문, 그리고 인터넷 매매 사이트에 매매로 나와 있는 고시원

또 많은 고시원 매매 중개상인들이 가지고 있는 고시원의 매매 사유는 천차 만별입니다

 

우선 만실이라 하면서 매매에 나와 있는 물검중 대다수는 만실이 아니라고 보시면 됩니다

간혹 만실도 있지만 고시원 특성상 나가고 들어가는 것이 입실생 마음대로 입니다

한달 기준이고 보증금 없이 들어가고 나가기 때문에 만실이라는것은 한달내내 빈방이 없어야 한다는

것인데 이게 그리 쉬운 문제는 아닙니다

 

때에 따라서 만실이 되는 경우도 있지만 대개가 한두개 정도는 비게 마련입니다

저가 알고 있는 고시원이 매매로 나와 있는데

총 46개 방에 빈방이 17개인데

매매시에는 만실이라고 합니다

아니면 두서너개 비워 있다고 합니다ㅣ

 

지금 고시원이 많이 있는 노량진 신림동 대학로등 많은 고시원들이 빈방이 많이 있습 니다

곳에 따라서는 학생들이 방학이 되면 집에 내려 감으로 확 빠져 버립니다

노량진 같은 곳은 시험철이 끝나면 빈 방이 엄청 많이 나옵니다

 

고시원을 잘 하시는 분들은 비수기를 노려서 매매를 하더군요

빈방이 많은 고시원도 있습 니다

정말 잘 보셔야 합니다

고시원을 구하실 때에 만실이냐 아니냐를 보고 하면 안됩니다

만실은 원장님 하기 나름에 따라서 달라지기 때문입니다

그리고 간혹 원장님 또는 소개하는 부동산 측에서 과장 허풍이 있을수 있기 때문입니다

어떤 업자는 빈방에 옷만 걸어 놓고 만실이라고 하더군요.... 참 귀가 차더군요.....

 

중요한것은 해당 지역이 고객 수요가 있는 곳인지 아닌지를 잘 보셔야 합니;다

또한 경쟁 고시원이 너무 많아서 가격 측면에서의 경제성도 따져 보셔야 합니다

만실이라고 하여 인수한 고시원이 인수 원장이 잘못하여 안되는 고시원 여렸 보았습 니다

인수 하ㅓ시는 분이 노력 할때에 만실을 채울수 있는 주변 여건이 중요한것입니다

 

그리고 고시원 사업 그리 만만한 것 아닙니다

편한 것도 아니고요

건물주와 관계 중요 합니다

계약 만로일이 되어서 건물주가 비워ㅜ 달라고 해서 망한 고시원 많습 니다

임대료 전기세 수도료 가스료는 올라 갑니다

제날짜에 꼭꼭 내야 하는데 수익은 만만치 않으면 병됩,니다

 

건물주와 계약시에 잘해야 합니다

정말 중요합니다

 

우선 고시원 창업시는 건물주와의 계약이 엄청 중요하지요

창업시는 임대비를 저렴하게 하는척 하면서

시설이 완료되면 온갖 명목으로 인상하지요

매년 최대인상합니다

(시설이 끝나면 꼼짝 못합니다)

 

계약기간을 얼마로 할것인지?

중도에 못하게 되면 매매를 인정 할건지---안하는분 있어요

몸이 아프고 가정사정으로 못하게 되도

임대기간이 남아 있으면 위약금 요구 하는 임대주 있습 니다

건물 수리비 교통유발금 정화조 청소비 환경부담금 등등 요구하는 건물주 엄청 많습 니다

부가세 등등 이런것 다 확인 계약하지요

 

한 건물주는 고시원이 되든 안되든 임대료비는 엄청 올립니다

안올려 주면 비워 달라하니 꼼짝없이 올려 주야 합니다

이런곳은 만실이라도 큰 재미 없습 니다

수익이 없다는 것입니다

이런 고시원 현재 매매로 숫하게 나와 있지요

정말 잘 옥석을 구분 해야 합니다

 

총무 임금등

고시원 입실생들이 속썩힙니다

심한 경우 화재도 있고

아는 어느 고시원은 입실생이 자살을 했더군요

그러면 경찰서에 불려 다녀야 합니다

 

그외 골치아픈일들이 한둘이 아니지요

상하수도 화장실 주방 식당 청소 등 고시원생이 술 먹고 난동 부리거나 도망 가는늠

혼숙 하는 분 등 정말 여려 가지 입니다]

이 때문에 그만 두는 원장님 많습 니다

 

저의 고시원의 한 사람이 삼개월째 행방불명 되어 늦게서야 알고 보니 사기죄로 감방안에 있더군요

주소는 고시원으로 옮겨 놓고 입실료는 내지 않고 머리 아픕 니다

여기에다 주거 칩입 그러면서 따지고 하지요

 

물가는 오르는데

고시원이 편하고 돈 번다고 소문이 나서 여기 저기 너도 나도 차리다 보니

너무 많아져서 잘안됩니다

현재 포화상태라고 보시면 됩니다ㅣ

그래서 자연적으로 방값이 내려 갑니다

어떤곳은 14만까지도 한다고 하는데

그래서야 밥주고 물주고 잠자여 주고 나면 머 남는거 있을까요

 

예전 고시원은 시설로도 낙후되어 있어 입실생들이 잘 찾지 않습 니다

일반 ㅡ고시원에서 원륨등 고시원으로 넘어가고 있는 단계입니다

원륨 샤워시설이 된 고시원은 최소 2-3억 입니다

 

매매나 인수시 해당지역이 뉴타운인지 재개발지역인가 잘 살펴야 합니다

자칫 잘못하면 시설비 일원도 못건지고 나와야 합니다

이런 고시원 서울 시내 태반입니다

이런 고시원일수록 권리금 싸게 거래 됩니다

 

다른 시설 문제도 잘보셔야 합니다

어느 고시원은 방이 너무 적어 침대가 안들어 갑니다

방보려 오면 이런 방은 안보여 주지요

닥터시설 에어컨 보일러

전기용량 가스 (기름) 등 냉장고 티브이 등 잘 확인 해야 합니다ㅣ

고시원 전체 시설 상태를 잘보아야 합니다

여성분들은 이런 문제에 약하더군요

 

거기다가 법적으로는 허가를 받지 못하는 문제가 있습 니다

앞으로 고시원은 단순한 잠만 제공하는 문제

주방시설 문제

방안에 샤워시설문제등 국회 통과시 여러 문제가 예견돠고 있습 니다

 

결론적으론 많은 초기 투자 비용에 비하여

머리는 아프고 항상 위험이 도사리고 있어서 수익이 안되어서 매매를 하게 되는 경우가 태반이라 보면 됩니다

그렇다고 모두가 그런다는 것은 아닙니다

물론 잘돠는 곳도 있고 선량한 매매자도 있지만

그런 고시원은 적다는 것입니다

그러다 보니; 만실이라고 잘 된다 하면서 고시원이 매매로 나오는 것이지요

 

간혹 부덩산 중개인들이 매매를 부추기는 것도 많습 니다

그분들은 그게 직업이다 보니 매매를 하고 수수를 챙겨야 하니까요

 

고시우너을 인수 하거나 창업 하시려면 비용이 들더라도 양심적인 전문가와 상의 하십시요

아니면 주위에 고시우너에 대하여 잘 아ㅏ시는분과 의논하십시요

 

이런 문제를 다 알고 각오 하시고 고시원 사업 하십시요

그렇지 못하면 중간에 그만 두게 됩니다

 

시간이 부족하여 더 안씁 니다..시간이 부족하여 빨리 쓰다보니 오자 탈자가 많군요

이해 바라며 수정은 안하고 그냥 둡 니다

더 이상 알고 싶으시면 연락 주세요