<10문10답 뉴스 깊이보기>임대차시장 선진화 방안과 전·월세 영향

 

“결국 세입자가 稅부담… 고령층 임대소득자는 건보료 불똥”

 

정부가 다주택자의 월세 임대소득 과세 보완조치를 지난 5일 발표했지만 부동산 시장의 혼선이 가중되고 있는 양상이다. 2월 26일 정부가 주택 임대차시장 선진화 방안이 거센 반발을 불러 일으키자 1주일 만에 서둘러 보완책을 마련했지만 세금을 부담하는 2주택 이상 소유자는 물론 전·월세 세입자들도 불만을 터뜨리고 있다. 세입자들이 세금 전가에 따른 전·월셋값 상승을 우려하고 있는 가운데 부동산업계에서는 모처럼 회복세를 보이던 주택시장에 찬물을 끼얹었다는 비판의 소리가 나오고 있다. 특히 전문가들 사이에서 세수 확대 문제를 전·월세 시장에 전가하는 '꼼수 행정'이라는 지적이 제기되고 있어 오는 6월 국회 논의 과정에서 다시 수정될 것이라는 전망도 나오고 있다. 한편 통계청 자료에 따르면 전국 2주택 이상 다주택자는 136만 가구로 이 중 2주택자는 115만여 가구에 달한다. 정부의 주택 임대차시장 선진화 방안과 보완 조치는 무엇이고, 전·월세 등 부동산 시장에 미치는 영향 등을 살펴본다.

1. 주요 내용

2·26 주택임대차시장 선진화 방안은 월세 세입자에게 일정 한도 내(월세금의 10%)에서 소득공제가 아닌 세액공제를 해주고 월세 임대인에게는 투명한 과세를 통해 세금을 걷겠다는 취지이다. 월세 세입자의 혜택을 늘리되 월세를 놓은 집주인의 임대소득에 대한 과세가 강화되는 것이다. 또 전세 임대인에게도 과세를 하겠다는 것이다. 한마디로 부족한 세금을 집주인에게서 받아내겠다는 '임대소득 과세 방안'으로 보면 된다.

이에 따라 주택 임대소득이 있으면 오는 2016년부터 예외 없이 세금이 매겨진다. 다만 2주택 보유자로 주택임대소득이 연간 2000만 원 이하인 임대사업자에 대해서는 2016년부터 분리과세(소득을 지급할 때마다 특정세율(원천징수세율)을 적용해 별도 과세하는 것)를 적용하고, 필요경비율(소득을 구할 때 공제되는 경비율)도 45%에서 60%로 높여 세 부담을 줄여준다. 이와 함께 영세 임대사업자의 과거 소득과 향후 2년분의 소득에 대해서도 납세여부를 묻지 않기로 했다. 또 다른 소득이 없거나 임대소득이 연간 2000만 원 이하일 경우 기본공제액을 400만 원까지 인정해 주기로 했다. 인적공제(2인 300만 원) 외에 표준공제 상당액을 적용하는 것이다. 아울러 낮은 종합소득세율을 적용받던 임대소득자가 이번 세제개편으로 손해를 보지 않도록 종합소득 과세 방식과 비교한 뒤 더 낮은 금액으로 과세하기로 했다.

2. 전세 임대자 과세

이번 방안의 핵심은 2주택을 소유한 전세임대자에게도 과세가 된다는 것이다. 과세대상은 국민주택규모(전용면적 85㎡)를 초과하고 기준시가 3억 원을 초과하는 주택이다. 그러나 3억 원 초과분에 대해 과세하고 여기에 필요경비(60%)를 제외한 후 간주이자율 2.9%를 적용한다. 국세청이 전세주택의 과세 부담에 대해 시뮬레이션을 한 결과, 집주인이 6억 원짜리 주택을 4억2000만 원(전세가율 70%로 가정)에 전세로 임대를 한다고 가정하면 이 중 3억 원 초과분에 대해서만 과세를 해 1억2000만 원이 과표가 되고 이 중 필요경비(60%)를 인정받으면 4800만 원이 실제 과표가 된다. 여기에 간주이자율 2.9%를 적용하면 144만 원이 임대소득이 된다. 정부는 기본공제 400만 원을 적용받으면 사실상 과표 이하로 떨어져 세금을 안 낸다고 설명했다.

그러나 1주택자라도 기준시가 9억 원 초과 주택이나 2주택자라도 임대소득이 2000만 원을 초과하는 경우와 3주택자는 올해부터 예외없이 종합소득세 부과 기준에 따라 과세된다. 종합소득세는 1200만 원 이하는 과세표준의 6%, 1200만 원 초과∼4600만 원 이하 15%, 4600만 원 초과∼8800만 원 이하 24%, 8800만 원 초과∼3억 원 이하 35%를 과세하고 있다.

이에 따라 저금리가 계속될 경우 전세수익보다 월세수익이 높아 월세로 전환하는 전세임대자가 늘어날 것으로 보인다.

3. 영세 임대사업자 세부담

정부가 임대사업자에게 14%의 단일세율을 적용하겠다는 방침을 밝히면서 영세 임대사업자 세 부담이 높아진다는 지적이 나오고 있다. 정부는 2주택 이하 보유자로, 연간 임대소득이 2000만 원 이하인 영세 임대사업자에 대한 과세방식을 소득세와 분리해 단일세율로 매기겠다고 이번 주택임대차 선진화 방안에서 밝혔다. 하지만 연 임대소득이 1200만 원(과세표준 기준)이 안 되는 사업자의 경우 현재 6%의 세율이 적용되고 있는데 14% 단일세율이 적용되면 결과적으로 종전보다 세금을 더 내야 하는 셈이 된다. 이는 월세 임대사업자에게 세제 혜택을 줘 과열된 전세 수요를 월세 수요로 돌리겠다는 당초 정부 취지와 전혀 상반된 것이다.

하지만 정부는 필요경비율을 현행 45%에서 60%로 인상했고, 월세 기본공제(400만 원)도 제공키로 하는 보완 대책을 마련했기 때문에 세 부담이 더 늘어나지는 않는다고 설명하고 있다.

4. 세금 실제로 줄어드나

주택 2채를 소유하고 배우자와 생계를 같이하고 있는 세대주가 한 채를 임대해 연 1200만 원의 임대소득을 얻는다고 가정해 보자. 이 세대주가 납부해야 할 소득세는 수입액 1200만 원에 필요경비율(45%)과 종합소득공제(300만 원), 적용세율(6%), 표준세액공제 등을 적용해 총 15만 원을 내야 한다. 그러나 개정된 세제에 따르면 필요경비율(60%)과 임대소득공제(400만 원), 분리과세 시 적용세율(14%) 등을 적용해 계산하면 11만 원만 내면 된다. 종전에 비해 4만 원 가량을 덜 내게 되는 것이다. 연간 임대소득이 1000만 원인 경우에는 종전 납세액이 6만 원이었지만 개정 후에는 한 푼도 안 내도 된다. 예를 들어 주택 2채를 소유하고 배우자와 생계를 같이하는 세대주가 1주택을 임대해 연간 임대소득이 1000만 원 발생하고 근로소득으로 5000만 원(총급여기준)을 벌고 있을 경우 현재대로라면 종합소득세 15%를 적용받아 납부할 소득세가 83만 원에 달하지만 2016년부터는 분리과세(14%)와 필요경비율 인정 확대 등으로 인해 56만 원으로 당초보다 27만 원이 낮아지게 된다. 은퇴자의 경우 주택 2채를 소유하고 배우자와 생계를 같이하는 세대주가 1주택을 임대해 연간 임대소득 1000만 원을 벌 경우 현재는 납부세액이 6만 원이지만 2016년부터는 납부할 세액이 없어지게 된다.

5. 임대소득 소급적용 안해

그 동안 임대소득이 있었는데 신고하지 않았다가 올해부터 신고할 경우 과거 소득에까지 세금이 소급 적용되지는 않는다. 국세청이 임대차 확정일자 자료를 국토교통부로부터 넘겨받기로 했는데 일단 2013년 소득분에 대해서만 받기로 했다. 이전의 임대소득에 대해서는 문제삼지 않겠다는 것이다. 국세청은 확보한 자료 가운데 3주택 이상자 혹은 2주택자 중에서 임대소득이 연 2000만 원을 초과하거나 기준시가 9억 원을 초과하는 고액 주택 보유자에 대해서만 세금 납부 안내 신고서를 보낸다는 방침이다. 이들의 경우 그 동안 임대소득을 신고하지 않았다면 올해부터 세 부담이 늘어날 수 있다. 그러나 신고 안내서를 받지 않은 임대소득자는 따로 신고를 하지 않아도 될 것으로 예상된다.

6. 건보료 등에 불똥 튀나

주택임대업계에서는 임대소득이 고스란히 드러날 경우 임대소득자의 건강보험료도 크게 오를 것으로 우려하고 있다. 임대소득은 종합소득이어서 건보료 부과 대상이지만 그 동안은 제대로 파악이 안 돼 국세청에 자진 신고한 경우에만 부과됐다. 하지만 앞으로 국세청 조사에 따라 임대소득이 고스란히 드러나게 되면 건강보험공단은 그 자료를 넘겨받아 건보료를 부과할 것으로 보인다. 월세의 경우 2주택자 이상이나 9억 원 이상 1주택자가 아니어서 국세청 과세 대상에서는 벗어나더라도 임대소득이 있다면 건보료가 부과된다. 또 보유한 집을 월세로 주고 전세로 살더라도 건보료 부과 대상이 될 수도 있다. 이에 따라 자녀가 다니는 회사의 건강보험에 피부양자로 이름을 올려 건보료를 한 푼도 내지 않았던 고령층 임대소득자들이 대거 건보료 부과 대상으로 전환될 것으로 보인다.

7. 월세입자가 세수 메우나

부동산 전문가들은 집주인에게 부과된 세금은 결국 세입자에게 전가될 것으로 예상했다. 당장은 전·월세 임대인에게 세금이 부과되겠지만 결국 전셋값과 월세금 인상 등으로 전가될 것이라는 주장이다. 부족한 세수를 월세 사는 세입자들이 내는 꼴이 되는 것이다. 하지만 정부는 세금 전가는 사실상 불가능하다고 설명하고 있다. 월세를 과도하게 올릴 경우 세입자의 저항뿐만 아니라 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문이라는 것이다.

그러나 부동산 전문가들은 결국 세입자에게 세금이 전가될 것으로 예상한다. 한 부동산 전문가는 "집주인 입장에서는 월세를 더 올려 본인이 내야 할 세금을 세입자에게 전가하려 할 것"이라고 말했다. 이에 따라 전·월세 상한제 부분 도입과 세입자 계약갱신권 보장 등을 병행·시행하는 방안을 검토해야 한다는 주장도 나오고 있다.

8. 6월 국회 논란 불가피

주택 임대차시장 선진화 방안과 보완 조치에 대해 논란이 많은 만큼 관련 법안의 국회 통과가 관건이 될 것으로 보인다. 정부는 6월 중 전·월세 임대차 과세 관련 내용을 담은 소득세법 개정안을 국회에 제출할 계획이다. 대책 중에는 주택법, 조세특례제한법, 소득세법, 지방세 특례제한법 등을 고쳐야 시행할 수 있는 방안도 있다. 국회에서 문제가 될 가능성이 높은 부분은 전·월세 상승분과 세금 세입자 전가 가능성, 은퇴자들이 임대소득을 신고하면 건보료를 부담해야 한다는 점, 자녀의 피부양자로 등재돼 받던 소득공제 혜택을 받을 수 없다는 점, 집값이 비싼 서울 강남에 2주택을 보유한 사람이 집값 싼 지방에 3주택을 가진 이들에 비해 세금 혜택이 많다는 점 등이다.

9. 부동산 시장 찬물

주택 임대차시장 선진화 방안과 보완 조치가 시행되면 월세 소득이 노출되면서 임대사업에 대한 매력이 떨어진다. 벌써부터 임대사업을 지속할 것인지 고민하는 집주인이 많이 나오는 이유다. 정부 방안 발표 이후 전·월세 계약을 미루려는 집주인들도 나오고 있다.

특히 주택 한두 채를 통해 월세를 받아 생활을 유지하는 베이비붐(1955∼1963년 출생) 세대 은퇴자들의 경우 소득 감소가 불가피하다. 세금부담으로 다주택자들의 주택매수 심리도 상당 부분 약화될 수밖에 없다. 주택거래가 감소할 수밖에 없는 이유다. 월세 소득에 대한 매력 반감은 정부 의도와 달리 임대사업 자체가 위축되는 부작용으로 나타날 가능성이 높다. 또 월세와 함께 전셋값도 더 오르는 현상이 나타날 수 있다는 것이다.

10. 임대시장 안정 방안

정부 방안이 연착륙하기 위해서는 임대인들의 불안감을 덜어줄 수 있도록 과세 속도를 최대한 늦추고 세율도 낮추는 방안을 제시해야 한다는 것이 전문가들의 주문이다. 월세라도 2주택까지는 비과세하고 3주택 이상 소유자에 대해서 과세해야 한다는 의견도 있다. 베이비붐 세대 은퇴자 중에는 퇴직금으로 마련한 주택 임대소득이 소득의 전부인 경우가 많은데 여기에 과세할 경우 이들의 탈출구가 없기 때문이다.

임대시장 안정을 위해서는 10년 공공임대주택 건설을 확대하고 민간임대주택 리츠 활성화, 매입임대사업 요건 완화 등도 필요하다는 지적이다. 정부는 임대시장 안정을 위해 중위소득 43% 이하 가구(4인 가구 기준 월 소득 165만 원)인 저소득 가구에 대해서는 주택바우처 제도를 도입할 방침이다. 주택바우처 제도는 주거가 불안정한 저소득층에게 거주형태나 임대료 수준 등을 감안해 매월 주거급여를 제공하는 제도로, 오는 10월부터 시행된다. 정부는 지급 대상 가구를 종전 73만 가구에서 97만 가구로 확대키로 하고, 월 평균 지급액도 8만 원에서 11만 원으로 높였다.

행복주택 등 공공임대주택 공급을 통해 주거비 부담도 완화하겠다는 게 정부의 방침이다. 정부는 또 주택시장 정상화와 민간 임대 활성화를 통해 임대시장 수급여건을 개선, 임대료를 안정시키겠다는 계획이다.

김순환·임대환 기자 soon@munhwa.com

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