2주택·2000만원이하 월세소득자 2년간 비과세…60%까지 경비 인정(종합)

2주택자 월세소득 2000만원이하 임대사업자 2016년부터 분리과세
3주택자 이상 또는 월세소득 2000만원 이상자는 종합소득 과세
필요경비율 공제 45%에서 60%로 상향 조정

2주택 보유자로서 월세 임대소득이 연간 2000만원 이하인 임대소득자는 올해와 내년 임대소득이 비과세된다. 또 2016년부터는 종합소득과세 방식이 아닌 분리과세를 적용되고 필요경비 인정비율도 임대소득의 60%로 확대된다.

현오석 부총리 겸 기획재정부 장관은 5일 경제관계장관회의를 열고 이러한 내용의 '주택임대차 선진화 방안 보완조치'를 확정했다. 앞서 지난달 26일 발표된 주택임대차 선진화 방안이 은퇴자 등 소규모 임대자의 세부담을 증가시키고, 이에 따른 임대료 인상이 우려된다는 지적이 잇따르자 제도를 개선한 것이다.

그러나 3주택 이상자 또는 월세 임대소득 2000만원 초과의 임대소득자에 대해서는 종합과세 대상에 포함되는 내용은 변함이 없다. 2주택자 여부는 부부 합산으로 판정하되 세금은 월세 소득이 발생하는 쪽(개인)에 매기는 구조다.

지난주 발표한 2.26 대책에서 임대소득에 대해 14%의 단일세율을 적용하기로 하면서 현행 최고 6%의 세율을 적용 받는 저소득 임대자의 세부담이 늘어난다는 문제점이 부각됐다. 이를 해결하기 위해 수입금액(월세 임대료) 중에서 경비로 인정해 과세하지 않는 금액비율(필요경비율)을 45%에서 60%로 높이기로 했다. 또 400만원의 월세 기본공제를 적용하며 노인, 장애인 등은 200만원을 추가 공제한다. 아울러 분리과세와 종합과세 금액 중 낮은 쪽으로 과세된다.

예를 들어 주택 2채 소유자가 1주택을 임대해 연간 1000만원의 임대소득만 얻고 있다고 가정해보자. 현행대로라면 필요경비율(45%)을 적용해 450만원의 필요경비가 빠지고 종합소득공제 300만원(본인, 배우자 각 150만원)이 적용돼 나머지 250만원에 대해 6%의 세율이 적용됐다. 그러나 보완책에 따르면 필요경비율(60%) 적용 시 600만원이 공제되며 임대소득공제 400만원이 적용돼 과세표준이 0원이 될 뿐만 아니라 향후 2년동안 세율 자체도 0%가 된다.

월세 소득 과세와의 형평에 맞춰 2주택 보유자의 전세 임대소득(간주 임대료)도 2016년부터 과세한다. 지금은 3주택 이상 보유자에 대해서만 과세하고 있다. 2000만원 이하 소득자는 분리과세를, 2000만원 초과는 종합소득 과세를 적용한다. 단, 국민주택 이하로서 기준시가 3억원 이하의 주택은 과세 대상에서 제외된다. 과세 절차를 보면, 전세 소득의 경우 보증금 3억원 초과분부터 과세되는데 이중 60%는 비용으로 제외한다. 이후 남은 금액에서 필요경비(60%)를 뺀 뒤 2.9% 이자율을 곱해 나온 금액이 임대 소득으로 보고 여기에 과세한다. 만약 다른 소득이 없는 사람은 400만원을 임대소득 공제 해준다.

김낙회 기재부 세제실장은 "2주택 전세의 경우 사실상 과세될 곳이 많지 않다"며 "국민주택 이하, 기준시가 3억원 이하는 대상이 아니어서 수도권의 절반 이상은 해당 사항이 없다"고 설명했다. 기재부 집계에 따르면 전체 주택의 70%는 과세 대상에서 제외된다.

예를 들면 2주택자가 임대소득 외에 다른 소득이 없다면 전세보증금 10억원까지는 세금 부담이 없거나 미미하다. 전세 보증금이 10억원인 경우 간주임대료(전세금이나 보증금을 받았을 때 이자소득이 발생한 것으로 간주하고 이를 과세표준에 포함하는 것)는 이 중 3억원 초과분인 7억원의 60%에 대해 이자율(2.9% ·간주임대료 산출 이자율)을 곱해 1218원이 발생한다. 그러나 여기에서 필요경비 60%(208만원), 임대소득공제(400만원)을 빼면 납부 세액은 12만원에 그친다.

세입자의 세제 지원도 형평을 맞춰 월세 세입뿐 아니라 전세 세입자도 세액 공제 등의 혜택을 줘야 하는 것 아니냐는 지적에 대해서는 "전세자가 전세 보증금을 내기 위해 받은 대출 등 직접 들어가는 비용에 공제하는 혜택을 주고 있다"고 설명했다.

소규모 임대자의 임대소득에 대해서는 향후 2년간 비과세하기로 방침을 정한 만큼 자료 수집이나 활용도 최소화하기로 했다. 기재부 관계자는 “임대 소득 2000만원 이하에 대해선 세금 부담이 가급적 없도록 하겠다는 것”이라고 설명했다. 이에 따라 국세청은 일단 2013년 소득에 한해서만 확정일자 자료를 수집하고 3주택 이상 소유자나 2주택 보유자로서 주택 임대소득이 연간 2000만원 초과자, 기준시가 9억원 초과 주택 소유자 등에 대해서만 신고 안내 자료를 활용하기로 했다.

정부는 오는 6월 임시국회에 이 같은 내용을 골자로 한 소득세법 개정안을 제출할 예정이다.

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1주일도 못 간 졸속 月貰대책

 

-집주인 반발 커지자 수정안 발표
年 월세소득 1000만원까지 비과세… 2000만원 이하는 소득공제 혜택

정부가 집을 두 채 가지고 세를 놓아 한 해 2000만원 이하의 소득을 올리는 집주인들에게 세금을 걷겠다던 방침을 발표한 지 일주일 만에 번복했다. 집주인들이 월세를 올려 세금 부담을 세입자에게 전가하거나 아예 월세를 전세로 바꾸겠다고 나서는 등 부동산 시장이 불안해지자 급히 수정안을 낸 것이다.

기획재정부는 5일 현오석 경제부총리 주재로 경제관계장관회의를 열고 "2주택 보유자인 집주인에 대한 월세 소득 과세를 2년 미뤄 2016년부터 시행하기로 했다"고 발표했다. 정부는 지난달 26일 '경제 혁신 3개년 계획'의 첫 실행 방안으로 '주택임대차시장 선진화 방안'을 발표했는데 이 대책의 핵심 내용 중 하나가 올해부터 2주택 월세 소득자에 대해 소득세를 부과한다는 것이었다.

정부는 이날 '보완 조치'라는 문패로 일주일 전 내놓은 대책을 상당 부분 수정했다. 한 해 월세 소득 2000만원 이하 2주택자에 대해 2년간 과세를 미루고, 2년 뒤인 2016년 이후 과세를 시작할 때도 월세 수입의 60%는 경비로 인정해 과세 대상 소득에서 제하기로 했다. 또 월세 이외 다른 수입이 있어도 그 수입이 연간 2000만원 이하인 집주인에게는 400만원의 소득공제 혜택도 함께 주기로 했다. 집을 두 채 가지고 다른 소득 없이 월세만 받는 집주인은 이런 혜택으로 연간 1000만원의 월세 수입까지는 2016년 이후에도 세금을 내지 않을 전망이다. 정부는 또 전세와 월세의 형평성을 고려해 2016년부터는 2주택을 가지고 전세를 놓는 집주인들에게도 세금을 부과하기로 했다. 지금은 3주택 이상을 가지고 전세를 놓는 집주인만 세금을 낸다.

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잇단 계약 보류… "기지개 켠 부동산시장 발목 잡을라"

[오락가락 月貰대책이 불안감 키워… 2주택자 傳貰 과세엔 당황]

2년 늦췄지만 과세방침 안 변해… 투자자들 "잠시 두고 보겠다"
다주택자는 주택 매각 고민, 세금 감면 소형주택 인기 끌듯

"세금 깎아준다고 집주인들이 당장 임대사업자로 등록하겠어요? 부동산 거래가 끊기고 임대 계약도 줄어들까 봐 걱정이에요."

5일 서울 마포의 H부동산중개소 사장은 한숨을 내쉬었다. 월세 수익을 얻으려고 한 달 전부터 오피스텔 2채를 장만하려던 고객이 이날 전화를 걸어 "잠시 두고 보겠다"고 했기 때문이다. 이 사장은 "집을 사려고 했던 투자자들이 그동안 생각도 안 하던 세금을 내게 되면서 불안해하고 있다"며 "집주인들도 전·월세 중 어떤 것을 선택할지 몰라 계약을 미루고 있다"고 말했다.

정부가 이날 임대사업자에 대한 '세금 폭탄' 우려를 씻기 위해 추가적인 세제 지원과 과세 유예 같은 보완책을 내놓았지만, 시장은 불안감을 떨치지 못했다. 연간 임대소득이 2000만원 이하인 2주택 보유자에 대해 소득세 부담을 덜어주고 부과 시점을 2년 늦춘 것은 다행이지만, 여전히 세금을 내야 한다는 자체는 바뀌지 않았다는 반응이다. 정부가 불과 1주일 만에 보완책을 낼 정도로 허술한 정책을 발표한 것 자체가 시장에 정부에 대한 불신을 가중시켰다는 지적이다.

◇주택 매각 고민하는 다주택자

임대업자들은 무엇보다도 소득이 노출되는 것을 부담스러워 하고 있다. 특히 임대소득이 연 2000만원 이상인 집주인은 근로소득과 함께 종합과세되기 때문에 세 부담이 더 커질 전망이다. 가령 월 임대소득이 250만원인 경우 많게는 1000만원(세율 38% 적용) 가까이 소득세를 추가로 내야 한다.

2주택자와 3주택자 간의 형평성 문제도 제기된다. 연간 소득이 2000만원으로 같은 임대사업자라도, 월세가 55만원인 주택 3채를 가진 것보다 월세 83만원짜리 주택 2채를 보유하면 더 큰 혜택을 받기 때문이다. 건설산업연구원 두성규 연구위원은 "3주택자라고 하더라도 소득 자체가 낮을 수도 있어 주택 숫자만으로 재산 상태를 일괄적으로 평가하기 어렵다"고 말했다.

이 때문에 3주택 이상 가진 임대사업자들이 주택 일부를 처분하고 임대시장을 떠나려는 움직임을 보이고 있다. 서울에서 주택 3채를 월세로 임대하는 이모(58)씨는 "집값도 오르지 않는데 월세 소득까지 모두 신고하게 되면 임대사업을 할 이유가 없다"고 말했다.

◇"전세 과세로 세입자 부담 더 커져"

정부가 2016년부터 2주택 보유자의 전세금에 대해서도 소득으로 인정해 과세하기로 한 데 대해서도 집주인들은 당혹스러워하고 있다. 전세보증금은 자산이나 소득보다 부채 성격이 강해 과세하는 것은 바람직하지 않다는 지적도 나온다. 서울 강남의 M부동산중개소 직원은 "강남은 소형이라도 공시가격이 3억원을 넘어 웬만한 전셋집 주인은 세금을 내야 한다"며 "새로 집을 샀지만 기존 집이 팔리지 않아 전세를 놓은 집주인의 세(稅) 부담도 커질 것"이라고 말했다.

'부동산114' 함영진 센터장은 "2주택 보유자의 전셋집에 대해서도 과세를 하면 정작 세입자들이 선호하는 전세 공급은 더 크게 감소할 것"이라며 "전세에서 월세로 빠르게 전환되면서 세입자들의 거주비 부담도 커질 것"이라고 말했다.

정부가 소규모 임대사업자에 대한 과세를 2016년으로 미룬 것도 단기적 처방에 불과하다는 지적이다. 2년 뒤에는 시장이 다시 혼란을 겪을 것이라고 전문가들은 우려한다.

◇소형 주택 인기 높아지나

소형 주택에 대한 투자자들의 인기는 앞으로 더 높아질 전망이다. 초기 투자비도 적고 나중에 처분할 때 거래도 잘 되는 데다, 정부의 세제 지원도 소형 주택에만 집중돼 있기 때문이다. 정부는 이날 임대소득이 연 1000만원 이하인 2주택 보유자는 세금을 내지 않아도 된다고 밝혔다. 월세가 83만원보다 적은 소형 주택은 세금 징수 대상에서 제외된 것이다. 정부는 또 전용면적이 85㎡ 이하이고 기준시가가 3억원보다 낮은 전셋집에 대해서도 과세를 하지 않기로 했다. 따라서 전문가들은 임대료가 비싼 서울 강남 이외 지역의 소형 아파트·오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 커질 것으로 내다봤다.

3가구 이상 다주택자들은 보유 주택 중 일부를 처분하거나 정부가 세제 지원 혜택을 강화한 준(準)공공 임대사업자로 전환하는 것이 유리하다고 전문가들은 조언했다. 정부는 준공공 임대를 위해 앞으로 3년간 구입한 주택에 대해 양도소득세를 면제하고 재산세와 소득·법인세도 감면해주기로 했다.

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