부동산 증여·상속세는 시가를 기준으로 산정

* 이 기사는 증여세를 기준으로 설명하였으나 증여나 상속 모두 동일함으로 상속인 경우엔 이 기사 중에서 증여를 상속으로, 3개월을 6개월로 바꾸어서 적용하면 된다. 다른 내용은 동일하다.

매매의 경우에는 당사자 간의 합의에 의해 거래가액이 결정되지만 증여의 경우에는 무상으로 재산을 이전하는 것이기 때문에 양 당사자 간에는 재산가액이 결정되지 않는다.

부동산을 증여하게 되면 증여를 받는 사람은 취득세와 증여세를 납부하여야 하며, 증여받은 부동산을 처분하는 경우 취득가액은 증여받은 때의 가액으로 계산하도록 되어있기 때문에 증여받은 재산의 가액을 산정해야만 한다.

세법은 증여한 재산에 대해 증여세를 과세하기 위해 재산을 증여받은 경우에 증여금액을 얼마로 하여야하는지에 대한 기준을 정해놓고 있다. 이글에서는 증여받은 재산 중 부동산의 가액을 결정하는 방법에 대해서만 설명한다.

첫 번째, 부동산을 증여하게 되면 증여가액은 시가로 한다. 이때 시가란 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 그러나 실제로 이러한 시가를 산정해내기는 쉽지 않다. 그래서 다음의 가액도 시가로 인정하고 있다.

시가로 인정하는 가액은 증여일을 전후로 3개월 내에 이루어진 다음의 가액을 말한다. 만약 다음의 가액에 두 개 이상 해당되는 경우엔 증여일과 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 본다. 다만 ④의 경우에는 ①②③에 의한 가액이 없는 경우에만 적용한다.

① 증여한 부동산이 실제 매매된 사실이 있다면 그 매매가액을 시가로 한다.
② 둘이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 감정가액의 평균액
③ 증여받은 부동산이 수용, 경매 공매된 사실이 있는 경우엔 그 가액
④ 증여한 부동산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 위 ①②③에 의한 가액이 있는지 살펴봐서 만약 있다면 그 가액을 시가로 본다. 이러한 가액을 유사매매사례가액이라고 하는데 유사매매사례가액은 증여일 전후 3개월 내의 가액만을 인정한다.

그런데 유의할 점은 증여일 전후 3개월 내에 위 ①②③에 의한 가액이 없는 경우에는 증여일 전 2년 내에 위 ①②③에 의한 가액이 있는지 살펴봐야한다. 만약 있다면 2년 전부터 증여 일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화, 거래당사자 사이의 관계, 거래경위 및 가격 결정과정 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 국세청에 설치된 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정할 수도 있다. 국세청에 설치된 평가심의위원회의 자문요청은 납세자는 할 수 없고 세무공무원만이 할 수 있기 때문에 납세자가 증여가액을 결정할 때는 증여일전 2년 내의 상황에 대해서도 면밀히 검토하여야 한다.

위에서 설명한 3개월 또는 2년을 적용할 때의 기준일은 매매의 경우에는 매매계약일, 감정평가의 경우엔 감정평가서를 작성한 날, 수용, 경매 공매의 경우에는 보상가액이나 경매 또는 공매가액이 결정된 날을 기준으로 한다.

그런데 시가로 인정하는 위 ①②③④에 의한 가액이 모두 없어 시가를 산정하기가 곤란하다면 그 다음단계로 보충적평가방법인 기준시가를 부동산의 증여가액으로 산정하게 된다.

부동산은 종류별로 다음의 가액을 기준시가라고 한다.
① 토지는 개별공시지가
② 오피스텔 및 상업용 건물은 토지와 건물을 일괄하여 매년 국세청장이 고시하는 가액
③ 개별주택가격은 해당지방자치단체에서 고시하는 가액
④ 아파트 빌라 다세대 등 공동주택가격은 국토해양부에서 고시하는 가액
⑤ 위 건물이외의 일반건물은 국세청장이 매년 고시하는 가액

하지만 위 부동산을 임대하여 임대료 또는 임대보증금을 받은 경우에는 위 기준시가와 임대료 환산금액을 비교하여 큰 금액을 증여가액으로 한다.
임대료환산가액은 다음과 같이 산정한다.
임대료환산가액 = (월 임대료 x 100) + 임대보증금

예를 들어 기준시가가 1억인데 그 부동산을 보증금 5천만 원에 월 100만원씩 임대한 경우에는 기준시가와 임대료환산금액을 비교하여 큰 금액을 증여가액으로한다.
임대료환산금액은 1억 5천만 원(100만 원 x 100 + 5,000만 원)임으로 기준시가보다 임대료환산금액이 크다. 따라서 이부동산의 증여가액은 기준시가 1억이 아니라 임대료환산가액 1억5천만 원이 증여가액이 된다.

3. 저당권 설정가액
마지막으로 검토하여야할 것은 저당권이나 질권, 또는 전세권이 설정된 경우이다. 이 경우에는 당해 부동산이 담보하는 채권액과 위에서 언급한 시가로 인정하는 4가지 가액 또는 기준시가와 비교해서 큰 금액을 증여가액으로 결정하게 된다.

증여가액의 결정방법을 정리해서 설명하면 다음과 같다.

첫 번째는 시가로 한다. 시가에는 시가로 인정하는 위 ①②③④의 가액을 포함한다.

두 번째는 위 시가가 없는 경우 기준시가로 한다. 기준시가로 하는 경우로서 혹시 그 부동산을 임대한 경우라면 기준시가와 환산임대가액을 비교하여 그 중 큰 금액을 증여가액으로 한다.

따라서 시가가 있으면 시가로 하고 시가가 없으면 기준시가로 하게 된다.

세 번째는 당해부동산에 저당권 등이 설정된 경우에는 위 시가 또는 기준시가와 당해부동산이 담보하고 있는 채권액을 비교하여 큰 금액을 증여가액으로 결정한다.

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스타리치 어드바이져 자문 세무사

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