8·2부동산대책효과 내년까지…"제도 바꿔 투기 원천봉쇄"

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8·2부동산대책효과 내년까지…"제도 바꿔 투기 원천봉쇄"

그랜드k 2017. 8. 3. 10:22

3일부터 투기과열지구·투기지역 규제…1주택 비과세 요건도 강화
9월엔 민간택지 분양가 상한제·재개발 임대주택 비율 상향

(세종=뉴스1) 김희준 기자 = 정부가 2일 투기과열지구와 투기지역, 양도세 중과세 등 초강수 발표함에 따라 앞으로의 추진일정에도 관심이 쏠리고 있다. 과세와 금융제한까지 총망라한 만큼 범정부 차원의 촘촘한 일정이 이어질 것이란 설명이다.

3일 정부 관계자 등에 따르면 우선 이날부터 투기과열지구와 투지지역 지정에 따른 규제가 실시된다.

국토부는 2일 서울 전지역과 경기 과천·세종시는 투기과열지구로, 강남4구 등 서울 11개구 등은 투기지역으로 지정한 바 있다. 특히 강남4구와 세종시 등은 조정대상지역 지정에 이어 3중의 부동산규제를 받도록 했다.

이에 따라 투기과열지구가 적용된 곳엔 이날부터 강남 집값 상승을 부추겼던 재건축 조합원 지위(입주) 양도가 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화된다. 전매 제한 기간도 5년으로 늘어나게 된다.

기획재정부 부동산 가격안정 심의위원회를 통해 투기지역으로 지정된 곳은 실거래가 기준 양도소득세는 물론 탄력세율까지 적용해 무거운 세금이 매겨진다. 예를 들어 1가구가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 가지고 있거나 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율이 10% 포인트 가산된다. 이에 따라 해당지역의 양도세는 30%가 적용된다.

이날 이후 취득주택에 대해선 1가구 1주택 양도세 비과세 요건도 강화된다. 현재 1가구 1주택자는 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 앞으로는 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상 거주해야 한다. 이른바 갭(Gap)투자를 막기 위한 정부의 복안이다.

© News1 방은영 디자이너
9월부터는 각종 법률과 시행령 개정에 따라 추가적인 규제가 진행된다. 먼저 주택법 시행령 개정에 따라 민간택지에 분양가 상한제 적용된다. 도시 및 주거환경 정비법(도정법) 시행령 개정을 통해선 재건축 조합원의 지위 양도제한이 강화된다. 도정법 개정안 발의를 통해 재건축 조합원의 분양권 전매 제한도 추진된다.

국토부는 9월 중 정비사업 임대주택 건설비율 고시도 개정해 현재 0%인 재개발 임대주택 공급 최소 의무비율을 서울은 최소 10%, 그 외 지역은 5%로 높인다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사도 9월부터 중도금 대출보증(9억원 이하)을 1인당 통합 2건 이하에서 가구당 통합 2건 이하로 제한한다.

투기적 주택수요를 막기 위해 자금조달계획 등의 신고 의무화 제도도 9월부터 적용된다. 청약 1순위 자격요건 강화와 가점제 적용확대, 가점제 당첨자 재당첨 제한 등의 규제도 9월 주택공급규칙 개정을 통해 추진된다.

하반기 중엔 금융위원회의 감독규정이 개정돼 투기과열지구와 투기지역 내 LTV·DTI 한도를 기본 40%로 조정하고 이미 주담대를 1건 이상 보유한 가구가 추가 주담대를 받을 경우 그 한도를 30%까지 줄인다.

국토부의 경우 하반기에 건축물 분양법 개정안을 발의해 투기과열지구와 조정대상지역 내에서 오피스텔의 전매제한 기간을 '소유권 이전등기시까지'로 변경하고 거주자 우선분양을 적용한다.

또 일정 규모 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우 인터넷 청약을 실시하는근거규정을 마련하는 한편 사업자가 분양수익률 산출근거를 명시하도록 하도 허위·과장광고에 대해서는 과태료 등 벌칙규정도 신설한다.

이밖에 내년엔 조정대상지역 내 분양권 양도에 대한 세금도 강화된다. 현재 분양권 보유기간에 따라 적게는 6%에서 많게는 50%의 세율이 적용되는데 앞으로는 50%로 일원화하기로 했다. 이는 내년 1월1일부터 양도하는 분양권 전매부터 적용된다.

한편 김현미 국토부 장관은 2일 8·2부동산대책을 발표한 자리에서 "정부는 집을 거주공간이 아니라 투기수단으로 전락시키는 일을 용납하지 않을 것"이라고 강조했다. 특히 김 장관은 "오늘 대책은 더 이상 투기를 좌시하지 않고 실수요자 중심의 정책을 추진하겠다는 정부의 강력한 메시지"라며 "실수요자 중심 주택시장 관리를 주택정책의 핵심기조로 삼아 흔들림 없이 추진할 것"이라고 말했다.

h9913@
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文정부, 초이노믹스 종말 선언.."부동산 부양론은 없다"

[8·2대책 경기 영향은]가계부채 증가 불러온 LTV·DTI 강화
초이노믹스 후 주택가격 상승, 가계부채 증가 후유증

최경환 전 경제부총리 겸 기획재정부 장관 당시 모습./뉴스1 © News1 안은나 기자

(세종=뉴스1) 이훈철 기자 = "부동산 투기세력에 대해 좌시하지 않겠다는 정부의 의지는 확고하다."

김동연 부총리 겸 기획재정부 장관이 8·2 부동산대책 발표를 앞두고 열린 경제현안점검회의에서 한 말이다.

과거 박근혜 정부 시절 내수활성화를 위해 부동산경기 부양에 나섰던 최경환 전 부총리의 '초이노믹스'가 선보인지 딱 3년 만에 정부의 부동산대책이 '부양 대상'에서 '규제 대상'으로 180도 바뀐 셈이다.

최 전 부총리 취임 후 첫 경제정책방향으로 들고 나온 초이노믹스의 핵심은 부동산 시장에 온기를 불어넣어 당시 침체된 내수경기를 살려보겠다는 것이었다. 당시 최 전 부총리는 부동시장을 두고 "한겨울 감기에 걸려 있다"며 "전세가격이 주택가격의 70%에 달하는 현상은 이해하기 힘든 현상으로 감기 증상 중 하나"라고 표현했다.

그러면서 감기에 걸린 주택시장 정상화의 대책으로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 대폭 완화하는 경기부양책을 꺼내들었다. 이는 부동산 시장에 돈이 흘러들어 갈 수 있도록 해 내수활성화를 도모하겠다는 것과 당시 치솟고 있던 전세가격을 잡기 위한 것이었다.

초이노믹스는 당시 치솟기 시작한 전세값이 주택에 대한 수요가 매매로 유입되지 않고 전세시장으로 유입된 데 따른 것으로 보고 대출 한도를 풀어줄테니 전셋집 살 돈으로 집을 사라는 메시지를 시장에 던진 것이다.

하지만 부동산 부양을 통한 내수활성화를 노렸던 초이노믹스는 결과적으로 실패로 돌아갔다는 평가다.

2014년 3분기 3.4%를 기록했던 경제성장률은 초이노믹스 발표 이후인 그해 4분기 2.7%로 떨어졌다. 성장률 하락은 이듬해에도 계속돼 2015년 1분기와 2분기 각각 2.6%, 2.4%로 연속 하락했다. 부동산 부양책이 경제성장에 별반 도움이 안된 것이다.

반면, 전국 전세가격 증가율은 2014년 3.4%에서 2015년 4.9%로 오히려 치솟았다. 서울 강남지역 전세가격 증가율은 같은 기간 3.3%에서 7.9%로 2배 이상 증가폭이 커졌다.

초이노믹스 발표 당시 전문가들의 또다른 우려는 대출규제를 완화할 경우 실수요자보다 투기를 목적으로 대출을 받아 집을 구매하는 세력들의 유입이 늘어날 것이란 부분이었다. 실제 전국 주택매매가격 증가율은 2014년 1.7%에서 2015년 3.5%로 3배 상승했다. 2012년과 2013년 각각 0%대 증가율을 기록했던 것과 비교하면 당시 증가폭이 얼마나 큰 지 알 수 있다. 경제성장은 이루지 못하고 부동산 가격 상승만 불러 온 셈이다.

특히 초이노믹스의 대표적 문제점은 가계부채의 폭등을 불러 왔다는 데 있다. 초이노믹스 이후 가계부채는 2014년 1089조원에서 2015년 1203조원으로 1년새 10.9% 증가했다. 2012~2014년 가계부채 증가율은 5~6%대였다. 가계부채는 이후에도 계속 증가해 지난해 1344조원에 달했으며 올 1분기 가계부채는 1360조원으로 눈덩이처럼 불어났다.

당시 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원이 발표한 보고서는 "LTV한도를 50%에서 60%로 확대할 경우 주택가격은 0.7% 상승하지만 국내총생산(GDP) 대비 가계대출 비율은 2%포인트(p), 약 29조원이나 급증할 것"이라고 지적하기도 했다.

한편, 정부는 앞선 8·2대책을 통해 서울 전 지역의 LTV·DTI를 40%로 낮추는 등의 대출규제 방안을 발표했다. 각종 부동산 대책에도 불구하고 투기가 잦아들지 않자 LTV·DTI 조정에 나선 것이다.

boazhoon@

관련 태그이슈 · 8.2 부동산대책#가계부채#전세가격#ltv
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다주택자 임대사업자땐 건보료 폭탄

`10년 보유` 양도세 감면보다 건보료 증가폭이 더 클수도
9억에 아파트 2채 보유, 10년 등록임대사업하면 양도세 2900만원↓…건보료 4200만원↑

정부가 '8·2 부동산 대책'을 통해 다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하고 있지만 양도소득세 감면 혜택보다 건강보험료 부담액이 훨씬 더 클 수도 있는 것으로 나타났다. 기존에 금융소득이 많았던 자산가라면 월 100만원이 넘는 '폭탄' 수준의 건보료를 낼 수도 있다. 임대주택 사업자 등록을 할 때 다주택자가 오히려 손해를 보는 구조를 개선하지 않으면 정책의 실효성이 없을 것이란 전망이다. 7일 매일경제가 시중은행 부동산투자자문센터들의 도움을 받아 다주택자의 양도세를 분석한 결과, 임대사업자 등록에 따른 세금 혜택이 대부분 건보료 부담으로 상쇄되는 것으로 나타났다.

서울에 아파트 두 채를 보유해 한 채에서 월세를 받고, 나머지 아파트에 거주하는 60대 은퇴자 A씨가 임대사업자 등록을 고민하고 있다고 가정하자. 이 중 월세를 놓는 한 채의 아파트는 공시지가 기준 4억5000만원에 매입한 전용면적 84.95㎡로 현재 5억8000만원으로 올라 있다. 지금 당장 매각하면 A씨의 양도소득세는 2519만원이지만, 내년 4월 이후 매각하면 8·2대책에 따른 양도세 중과세를 적용받아 세금이 4672만2500원으로 껑충 뛴다. A씨는 이를 피하기 위해 매입임대 방식의 임대사업자로 등록할 수 있다. 10년간 임대사업을 운영한 뒤 매각하면 양도소득세 중과세도 피하고 장기보유특별공제도 최대 40%까지 받을 수 있다.

매각금액이 5억8000만원으로 변동이 없다고 가정하면 양도세가 1768만2500원으로 약 2900만원의 절세 효과를 보게된다. 공시지가 6억원, 전용 85㎡ 이하인 경우 주택 구입 후 3개월 내에 준공공임대사업자로 등록해 10년간 임대하면 양도세를 100% 가까이 감면받을 수 있다.

하지만 A씨는 외형적으로는 소득이 없어 자식의 직장의료보험 피부양자로 등록돼 있었지만 임대사업자로 등록하면서 개인사업자가 돼 건보료 납부 대상이 된다. 건보료는 소득, 부동산, 금융자산, 차량 등에 따라 다양하지만 국민건강보험공단의 도움을 얻어 A씨의 건보료를 추산해보면 10년간 보유할 때 양도소득세 혜택의 상당 부분이 상쇄돼 버린다.

A씨의 아파트 두 채의 과세표준액이 9억원이라고 가정하면 보유자산에서 발생하는 월 보험료는 17만4000원이다. 여기에 아파트 한 채에서 임대소득이 월 250만원 수준으로 발생한다면 17만6000원대 건보료가 추가된다. 결국 월 35만원, 10년이면 4200만원의 건보료를 추가로 부담하게 되는 셈이다. 양도소득세 혜택분보다 건보료 납부액이 더 크게 되는 셈이다.

여기에 금융소득까지 있다면 건보료는 100만원 이상으로 뛸 수 있다. 국민건강보험공단 관계자는 "연소득 4억9900만원 이상이면 건보료가 월 208만원, 부동산은 과세표준액 기준 30억원 초과일 경우 월 26만원이 상한선으로 장기요양보험료 등을 포함하면 최고액은 월 242만6480원까지 올라간다"고 말했다.

결국 숨어있는 다주택자를 제도권으로 흡수하기 위해서는 현행 공시지가 6억원 이하로 돼있는 세제 혜택 요건을 좀 더 완화하고 건강보험료 부담도 줄여 줘야 한다는 목소리가 높다.

강화된 규제에 따라 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상인 경우는 20%포인트 이상되는 양도세를 내야 한다. 장기보유에 따른 혜택도 없어지게 된다. 반면 준공공임대주택으로 10년 이상 임대할 경우 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 정부는 또 올해 말 종료할 예정이던 소득세 100% 감면혜택을 2020년 말까지로 연장하는 당근책도 제시했다.

하지만 양도세 감면 대상이 현행 기준시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하로 국한돼 강남 재건축 아파트 대부분이 혜택을 받을 수 없다. 또 취득 후 3개월 이내 임대사업자 등록을 해야 하는 것도 독소조항으로 꼽힌다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "정부가 임대사업자 등록을 양성화하려면 이에 걸림돌이 되는 조항들을 현실에 맞게 수정하는 것도 고려할 필요가 있다"고 말했다.

이밖에도 다주택자들이 임대주택사업자로 등록하기를 꺼릴만한 여건은 적지않다. 임대소득이 고스란히 노출되는 점은 또 다른 부담이다. 한 시중은행 PB 관계자는 "건강보험료와 소득 노출에 대한 불안감 때문에 임대사업자 신고를 한 물건보다는 신고를 하지 않은 물건이 더 높은 가격에 거래되고 있을 정도"라고 전했다. 건설업계는 매입한 임대주택은 양도세 면제 혜택이 있지만 자신이 직접 집을 지어 임대주택으로 전환한 경우 양도세를 내야 하는 것도 시정돼야 한다는 입장이다.

정부가 공공임대를 늘리면 민간임대 주택 시장이 위축될 가능성도 있다.

정부의 공공임대 주택 물량이 많아질수록 주택임대시장에 전반적인 가격하락을 유도해 임대사업자의 수익성 낮아질 수 있다. 서울시가 추진하고 있는 역세권 청년주택 2030도 공공임대 주택이 시세보다 낮은 가격에 공급된다는 우려에 기존 임대주택 사업자들의 반발에 직면하고 있다.

8·2 대책을 마련한 국토교통부도 건보료문제에 대해서는 관계부처 협의를 통해 해결 방안을 찾겠다는 의사를 피력했지만 건강보험료 주무부처는 보건복지부다. 가뜩이나 건보재정 문제로 골치 아픈 복지부가 거액 자산가들의 건보료를 낮춰줄지 의문이다.

[김기정 기자 / 김혜순 기자]
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